21 de agosto de 2019 | 04:37
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Juan Ignacio Navas, letrado Socio-Director de Navas & Cusí Abogados, ha respondido sus consultas sobre hipotecas multidivisa

Muy buenas Juan Ignacio. ¿Cuáles son las diferencias más destacables entre la legislación hipotecaria anglosajona y la nuestra? Gracias!

Hola Asun. Principalmente, la diferencia más destacable entre la legislación anglosajona y la Europea es la dación en pago. Así pues, mientras que en algunos estados de EEUU se acepta la dación en pago para que el deudor pueda verse exonerado del restante de la deuda pendiente al entregar el bien inmueble, esta medida no está reconocida en nuestro sistema. Si bien es cierto que en algunos casos puede negociarse la dación en pago con las entidades financieras, no es lo más habitual ya que la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al acreedor (en la mayoría de los casos, los bancos) para resolver anticipadamente el préstamo y ejecutarlo a través de la vía judicial. Si tras la subasta del bien hipotecado, no se cubre la deuda pendiente, el deudor responde con el resto de sus bienes presentes y futuros. A pesar de los esfuerzos del legislador por adaptar la Ley a las necesidades actuales, aún queda mucho camino por recorrer en cuanto a la legislación hipotecaria.

Asun

 

¿Qué similitudes y diferencias, a grandes rasgos, hay entre las participaciones preferentes y las hipotecas multidivisa?

Buenos días Fernando. Si bien es cierto que ambos productos tienen como característica común el “riesgo”, uno y otro no son comparables.
Mientras que la hipoteca multidivisa no deja de ser un préstamo con garantía hipotecaria pero con una opción en divisas, las participaciones preferentes se constituyen como un producto de inversión, en el cual el inversor compra las participaciones desembolsando una cantidad inicial por la que espera una determinada rentabilidad.
Por el contrario, en las hipotecas multidivisa, es el banco el que desembolsa la cantidad solicitada por el cliente y éste devolverá el préstamo en una divisa diferente. Según se encuentre el mercado de divisas en el momento en que se formaliza la operación, puede resultar un ahorro en la cuota hipotecaria, no obstante, debe tenerse en cuenta que en caso de que la divisa se aprecie respecto del Euro, puede resultar que aumente la cuota hipotecaria y con ello, el capital pendiente de amortizar.

Fernando

 

¿Cuál es el perfil de cliente de hipotecas multidivisa? Muchas gracias desde Salamanca.

Buenos días Ángel. El perfil de cliente idóneo para contratar préstamos hipotecarios con opción multidivisa, son aquellas personas expertos en mercados financieros, habituados a tratar con productos de riesgo, y que sean conocedores y tengan experiencia previa en el mercado Forex, es decir, en el mercado de divisas, ya que el tipo de cambio que afecta directamente a las hipotecas multidivsa, viene dado por el mercado de divisas. Otro perfil idóneo, por ejemplo, serían las personas que tienen ingresos en una divisa diferente del Euro o empresas exportadoras que acostumbran a negociar con diferentes divisas.

Ángel

 

El Tribunal Europeo de Justicia de la UE resolvió en abril la nulidad de la hipoteca multidivisa en un caso de Hungría. ¿Es aplicable esta sentencia en toda la UE?

Buenos días. Por supuesto, es aplicable en toda la Unión Europea. Las STJUE son jurisprudencia comunitaria, y por ese motivo, son plenamente aplicables en todos los Estados Miembros.

Procuradora

 

¿Qué ventajas encuentras en este tipo de préstamos?

Hola Gerardo. Estos préstamos pueden resultar ventajosos en el caso de empresas exportadoras, que suelen acudir a estas financiaciones pues sus necesidades son a corto medio plazo, y el riesgo de que el valor de la moneda cambie es menor. Además se suelen cubrir con seguros de cambio que contratan en el mercado de divisas, que les garantizan posibles fluctuaciones en la divisa o moneda contratada. Sin embargo dicho instrumento financiero no es en absoluto recomendable ni adecuado para la suscripción de préstamos hipotecarios, por parte de particulares que necesitan financiación para la compra de su vivienda, con una duración de los préstamos a 30 años y que tienen sus ingresos en euros y no en divisa extranjera.

Gerardo

 

¿Hasta qué punto se da una protección garantista hacia el inversor minorista no experimentado?

Buenos días. Desde nuestra experiencia y tras todos los casos que hemos llevado y estamos llevando en el despacho, para un inversor minorista no experimentado en este tipo de contrataciones, no encontramos ningún tipo de protección garantista, y menos atendiendo a cómo se han comercializado y ofrecido este tipo de préstamos por parte de las entidades financieras y bancarias, sin advertir al cliente acerca de la verdadera naturaleza, características y especialmente riesgos que conllevaban dichos préstamos.

Anónimo

 

Estratégicamente, ¿es más conveniente que la demanda sea colectiva o individual frente a las hipotecas multidivisa?

Hola. Para este tipo de procedimientos y desde nuestra experiencia, somos más partidarios de interponer demandas individuales atendiendo a que si bien se ejercita una acción de nulidad por vicio del consentimiento por error debido a la falta de información facilitada y proporcionada por las entidades financieras en la comercialización y recomendación de este tipo de préstamos, en este tipo de procedimientos es importante también tener en cuenta el perfil del cliente y, en este sentido, cada caso es diferente y no todos los clientes reúnen un perfil idéntico con unas mismas condiciones o antecedentes.

López

 

¿Podrías explicar en qué consiste la cláusula de penalización por cambio de divisa en la escritura?

Hola Ana. Me imagino que la pregunta más que a penalización se refiere a la comisión por el cambio de divisa, comisión que en general depende de cada banco. Y dicha comisión entra dentro de los costes financieros que generan este tipo de préstamos y que el prestatario debe asumir y que encarecen este tipo de operaciones.

Ana

 

Una vez que existe un fallo judicial que anula la hipoteca multidivisa, ¿cuáles son los pasos a dar?

Buenos días Quique. En primer lugar, comprobar si el banco motu propio, acata la sentencia y aplica el fallo (modificación de escritura, aplicación del tipo de interés, devolución de importes cobrados en exceso…). Por el contrario, si la sentencia fuera objeto de recurso de apelación lo recomendable, sería oponerse al recurso, y si resulta conveniente para el cliente debería presentarse demanda de ejecución provisional para que los efectos de la sentencia le fueran de aplicación inmediata.

Quique

 

Dado que es el prestatario quien elige la divisa de referencia, aún incluso sin ser la suya habitual, ¿estamos ante un producto financiero destinado a clientes más profesionales? Gracias.

Hola Miguel. Sin duda alguna. Las hipotecas multidivisa no son un producto para el ciudadano medio, a no ser que disponga de conocimientos financieros concretos sobre la materia o el mismo la solicite a sabiendas del riesgo que entraña, lo cual le colocaría fuera ya de ese rango medio del que hablamos.

Miguel P.

 

Si me hipoteco en francos suizos, debo francos suizos. ¿Ha sido una temeridad quien ha invertido en esa moneda?

Buenos días Sonia. No se puede ser categórico en las afirmaciones, la temeridad viene dada si uno invierte en divisas o en productos como las hipotecas multidivisa sin conocer los riesgos que la misma puede entrañar o careciendo de toda la información necesaria, lo cual conviene recordar que atañe a la entidad en tanto en cuanto el deber de diligencia y de lealtad que tiene para con su clientela.

Sonia

 

Si tuve una hipoteca en euros, la pasé a yenes y el banco accedió a pasármela de nuevo a euros, pero con un sobrecoste muy importante, ¿puedo reclamar esa diferencia? ¿Una indemnización? Gracias.

Hola Juan José. Se debería estudiar y evaluar el caso concreto, revisando la documentación obrante entre las partes para a partir de ahí estudiar la posibilidad de una posible reclamación judicial por daños y perjuicios, evaluando concretamente la posible nulidad del primer cambio a Yenes por falta de información cuando se formalizó el cambio.

Juan José

 

¿Qué información tiene que conocer un cliente antes de invertir en hipotecas multidivisa? ¿No llueve sobre mojado? Primero las participaciones preferentes; ahora, las multidivisas…

Buenas tardes. Un cliente bancario que quiere suscribir cualquier tipo de contrato o producto que ofrezca una entidad financiera, debe conocer todas las características y consecuencias que tiene el producto.
En este sentido, y atendiendo al caso concreto de las hipotecas multidivisa, el cliente debe estar debidamente informado de que el préstamo que va a formalizar, quedará referenciado y ligado a una divisa que no es la suya propia, sino que es extranjera, ya sea el yen o el franco suizo por ejemplo.
Igualmente, es preciso que se informe de forma adecuada de los riesgos que conlleva suscribir una hipoteca con una divisa extranjera: es decir, hay que tener un mínimo conocimiento sobre el mercado de divisas, cómo funciona y particularmente sus oscilaciones y la evolución de la divisa contratada.
El problema de la comercialización de las multidivisa ha sido doble: por un lado se han comercializado a un tipo de cliente no adecuado para este producto; por otro lado, y no se ha advertido de los riesgos que entraña la multidivisa. La lamentable consecuencia han sido los perjuicios a los que se han visto abocados los deudores hipotecarios por préstamos multidivisa.

cliente enfurecido

 

Buenos días. Me gustaría saber si hay un plazo máximo para reclamar la nulidad parcial de este tipo de productos, si pueden echar por tierra una demanda por este motivo. Muchas gracias por la ayuda.

Buenas tardes Miguel, el plazo de caducidad para ejercitar acciones legales es de cuatro años según se establece en el Código Civil. No obstante, en estos casos, lo que realmente se debe tener en cuenta es cuándo empieza a correr el plazo de caducidad indicado. A este respecto, la jurisprudencia mayoritaria tiene establecido que este plazo debe empezar a contarse desde el momento en que se consume el contrato. Hay algunos contratos en los que la perfección y la consumación se producen en un único momento, mientras que en el caso de los préstamos con garantía hipotecaria, por ser un contrato de tracto sucesivo, el momento de la perfección y la consumación se encuentran diferenciados en el tiempo. La perfección se produce cuando se formaliza el préstamo, y la consumación cuando las partes han cumplido con todas sus obligaciones, es decir, que el plazo de caducidad empezaría a contar cuando se haya devuelto el importe del préstamo en su totalidad.

Miguell

 

Quisiera saber si el haber reclamado y ganado ante el Bde una cláusula del contrato hipotecario, ¿cómo puede ser unas comisiones de cambio de divisa pueden ayudar en la posible nulidad por quebrantar anteriormente las normas de transparencia de operaciones y la falta de buenas prácticas bancarias? Gracias.

Buenas tardes Miguel, las resoluciones tanto del Banco de España como de la Comisión Nacional del Mercado de Valores no son vinculantes para un Magistrado en el caso de encontrarse usted en un procedimiento judicial. No obstante, pueden ser favorables en tanto en cuanto el Banco de España haya apreciado falta de transparencia en un caso concreto, si bien insistimos en que no son determinantes en la decisión de un Juez, pues el Juez valorará está y las demás pruebas obrantes en autos.

Miguell

 

Buenos días. La información precontractual supuestamente es la oferta vinculante, en esa oferta vinculante en el caso de hipotecas multidivisa a mí no me pone en ningún sitio de la oferta vinculante la moneda de cambio, simplemente una cuota en euros y el índice LIBOR de referencia. ¿Es una oferta vinculante válida adaptada a las buenas prácticas bancarias? Gracias de nuevo.

Buenas tardes, en la Oferta Vinculante deben quedar recogidas las características esenciales y fundamentales de la Hipoteca Multidivisa, y por tanto, debe figurar – al ser un elemento esencial del contrato- la divisa a la que se va a referenciar el préstamo. En caso de no ser así, es un elemento que puede ayudar a poner de manifiesto la supuesta mala fe de la entidad financiera en el momento de la comercialización de la hipoteca multidivisa en un procedimiento judicial. Por su parte se entiende como información precontractual, tanto la Oferta Vinculante, como cualquier otro tipo de información verbal o escrita que haya facilitado la entidad bancaria.

Miguell

 

¿Cuáles son los principales riesgos de esta modalidad frente a la hipoteca "tradicional"?

Los principales riesgos de la multidivisa es por un lado el tipo de interés aplicable , que es el primer factor de riesgo en un préstamo a interés variable, depende de una referencia como el LIBOR ( London Interbank Offerd Rate, en términos muy resumidos, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres) sobre el que un cliente minorista español no dispone de especial información, a diferencia de lo que puede suceder, por ejemplo, con el Euribor, respecto del que los medios de comunicación ofrecen información periódica, homogénea y entendible. Y por otro lado el riesgo de fluctuación de la moneda es un riesgo esencial con un impacto económico importantísimo sobre la vida del contrato. Puede ocurrir que pese al pago de las cuotas y pese a que éstas retribuyen capital e intereses (basta comprobar la tabla del anexo del informe pericial), el capital del préstamo no se reduzca, sino que se incremente, y es que el tipo de cambio se aplica no sólo a las cuotas periódicas de amortización, sino que supone también un recalculo constante del capital prestado, que no es una cantidad fija, sino una representación en francos suizos de los euros recibidos que se recalcula cada mes en función del tipo de cambio.

Segurola

 

¿Qué fundamento jurídico tiene dejar sin validez el contrato en lugar de la clausula? con la evidente desventaja para el hipotecado?

El fundamento para solicitar la nulidad radical o absoluta de todo el préstamos es el hecho de que la opción multidivisa por su relevancia y esencialidad se expande y vincula a todo el negocio jurídico, dado que su supresión altera por completo la economía del contrato, por ello se solicita la nulidad de la totalidad del préstamo hipotecario con los efectos del art. 1303 CC, que son los mismos tanto para la nulidad absoluta o radical como para la relativa o anulabilidad. Lo que se traduce en la restitución recíproca de las cosas que hubiesen sido materia de contrato, con sus frutos y el precio con los intereses. Lo que se trata es de conseguir que las partes afectadas por la nulidad vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidado.
Esta restitución colocaría al cliente en la situación de tener que devolver a la entidad bancaria el importe del préstamo concedido, compensando las cantidades pagadas hasta el momento, para lo que necesitará en todo caso financiación de alguna otra entidad, o en su caso vender la vivienda para afrontar el pago.
No obstante, cabe la posibilidad de ejercitar una demandada de nulidad únicamente de la cláusula que contiene la opción multidivisa. En ese caso, el préstamo quedaría referenciado al Euribor más el diferencial que se pactó en la escritura hipotecaria como sustitutivo si el prestatario optase por hacer un cambio de divisa a Euros.

Yendolar

 

¿Desconcierta de algún modo que los tribunales discrepan sobre la nulidad de las hipotecas multidivisa?

Si bien es cierto que hasta el momento los tribunales vienen discrepando sobre el asunto porque era un producto poco demandado por los consumidores, cada vez es más abundante la jurisprudencia que le da la razón al cliente, existiendo ya sentencias de la Audiencia se están pronunciando en este sentido, incluso existiendo ya una sentencia del Tribunal de Justicia.

María Teresa

 

¿Te parece que hemos pasado del dejar hacer más o menos lo que quisieran los bancos a someterlos a una exagerada vigilancia?

Desde nuestro punto de vista no existe una exagerada vigilancia a las entidades bancarias. Se trata de asegurarse de que no exista conflicto de intereses, que cumplen con la normativa vigente y velan por los intereses de sus clientes como si fueran los suyos propios, evaluando convenientemente los perfiles de sus clientes ante de recomendarles o asesorarles un producto bancario. Todas las medidas preventivas que se puedan tomar para evitar situaciones de abuso de Derecho como las que se han dado en años anteriores son siempre bienvenidas.

Yo mismo

 

De momento parece que la Justicia está dando la razón a los bancos en sentencias de tribunales superiores de Madrid y Barcelona, con esta jurisprudencia en contra ¿hay posibilidad de anulación? ¿Posibilidad querella contra el banco sin riesgo de tener que pagar en caso de pérdida las costas bancarias?

Buenos días. A pesar de que algunas Sentencias emitidas por las Audiencias Provinciales de Barcelona y de Madrid han revocado las Sentencias de Primera Instancia a favor de los clientes, a partir de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa de fecha de 30 de Abril de 2014 (Asunto C-26/13) en el que se declara la nulidad de una hipoteca multidivisa de un matrimonio húngaro, se ha abierto un nuevo horizonte para todos aquellos que contrataron un préstamo en divisas. Por lo que sí existe posibilidad de obtener una Sentencia estimatoria declarando la nulidad de la cláusula de opción multidivisa, en tanto que se trataría de una cláusula abusiva por no haber sido negociada individualmente, por no haber mediado la información necesaria tanto en el trámite precontractual como contractual, y por resultar dicha cláusula un elemento esencial del contrato.
Hasta el momento, no se ha demostrado que hubiera los elementos constitutivos de delito para interponer una querella frente a las entidades financieras que comercializaron de forma inadecuada este producto financiero.
Desde el despacho estimamos que nuestros clientes quedan más protegidos con el ejercicio de una acción civil para resarcirse de los perjuicios causados por la hipoteca multidivisa que con una acción penal que tendrá una tramitación compleja y más larga que la acción civil.
En cuanto a las cosas, cada Magistrado atendiendo al caso concreto establece lo que considere más oportuno atendiendo a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Portillo

 

 

Muchas gracias a todos por vuestras preguntas y un saludo.

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Juan Ignacio Navas Marqués


 
 

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