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María Ángeles Alcalá Díaz, exdirectora general de los Registros y Notariado y autora de "La protección del deudor hipotecario" (Ed. Aranzadi), ha respondido el 29 de mayo sobre los asuntos relacionados con las hipotecas

¿Es partidaria de la dación en pago para las ejecuciones hipotecarias? En el Fuero Nuevo de Navarra hay una Ley que permite esta posibilidad, concretamente en el párrafo segundo in fine de la Ley 493. Gracias.

Para proteger los intereses del deudor, la dación en pago es más favorable puesto que se extingue la deuda y, por tanto, con la entrega del piso, quedan saldadas todas las obligaciones frente al banco, es decir, se extinguen las responsabilidades personales del deudor y en su caso del avalista o del fiador.. En España la dación en pago puede acordarse en el préstamo, pero no se hace normalmente. Sin embargo, soy más partidaria de otras soluciones, porque con la dación en pago, el deudor y su familia pierden la casa y con ella todas las cuotas pagadas hasta ese momento. Por eso no es una medida que sirva para evitar perder la vivienda habitual. Es mejor para el deudor que el sistema actual de responsabilidad universal (entrega del piso y para saldar el resto de la deuda, responsabilidad personal del deudor), pero es peor que otras soluciones que pasan por convenios y reestructuración de deudas.

Asun

 

¿Cree Ud. con sinceridad que la Ley va a solucionar algo?

En mi opinión la Ley podía haber ido más allá y en el libro explico las insuficiencias que todavía existen en el Derecho español para proteger a los deudores hipotecarios. Podía haberse abordado una normativa completa, coherente y equilibrada sobre los créditos hipotecarios con consumidores y esa oportunidad se ha perdido. También creo que es confusa y para algunas medidas preventivas o complementarias de la ejecución hipotecaria ha puesto demasiadas trabas y demasiados requisitos. Sin embargo, también considero que ha mejorado algunas cosas respecto de la legislación anterior y ha tomado medidas que pueden ser efectivas. También hay que decir que las medidas de mejora más importantes han sido impuestas por sentencias españolas y comunitarias que había que incorporar a nuestra legislación.

Maroto

 

Hola tocaya: Lo primero de todo enhorabuena por su libro "La protección del deudor hipotecario". ¿Por qué es necesario firmar el préstamo ante el Notario y luego ir al Registro de la Propiedad, si ello es un coste adicional para el consumidor?

La intervención de notario es obligatoria para toda operación que afecte a un inmueble porque así lo prevé el Código civil. Es cierto que es un coste para el consumidor, pero creo que es un coste necesario. También el Registro es un coste, pero da seguridad, informa sobre aspectos muy importantes del inmueble y evita litigios y problemas. Por ejemplo al comprador de la vivienda le da seguridad sobre el hecho de que quien le vende el piso es su verdadero propietario o que no se ha vendido a dos o más compradores o que no tiene una hipoteca previa. Mi recomendación es que quien quiera comprar un piso pida antes una certificación al Registro de la propiedad para saber estas cosas.

Cuestión distinta es que su labor haya servido para proteger debidamente a los consumidores. Pero en buena medida eso no es culpa de los notarios y los registradores, sino más bien de una mala legislación. Creo que deben reforzarse legalmente las obligaciones de notarios y registradores controlando que se cumple la normativa de protección de los consumidores y que debe ser mayor su responsabilidad cuando no cumplan esas obligaciones de control.

Tocaya

 

¿Se está sobreprotegiendo al deudor en los créditos y préstamos hipotecarios?

Yo no creo que se esté sobreprotegiendo al deudor hipotecario, aunque en esto hay que distinguir dos cosas. Por una parte las últimas reformas han sido la respuesta a los problemas sociales provocados por la crisis económica y esta intervención es coyuntural y sólo para resolverlos. Por ejemplo la suspensión de los lanzamientos a las familias que están en riesgo de exclusión social es una medida para dos años y trata de evitar el desahucio de familiar con graves problemas económicos por haber perdido el empleo o incluir personas que no pueden tener ingresos (discapacitados, enfermos, dependientes, etc).

Por otro lado, otras reformas legales están corrigiendo muchos defectos de nuestra legislación hipotecaria que sobreprotegía a los bancos. Esto ya lo dijo el Defensor del Pueblo o los Magistrados del Consejo General del Poder Judicial en su informe. En realidad, yo creo que las reformas lo que están haciendo es modificar una normativa desequilibrada que favorecía a los bancos y desprotegía al deudor. Y sobre todo, incorporar a la regulación de los créditos hipotecarios la normativa de protección del consumidor.

Fiscalizando

 

Más de 400.000 ejecuciones hipotecarias desde 2007, ¿han sido fruto de una legislación injusta? O no...?

Han sido fruto de una brutal crisis económica que está arrasando con todo. Antes de esta crisis la legislación era la misma y apenas había ejecuciones hipotecarias. En España hemos pagado puntualmente las hipotecas tanto por empresarios como por los consumidores. El problema es que la crisis y con ella la dificultad para pagar las hipotecas ha revelado que la legislación era desequilibrada y no se ajustaba a las normas básicas de protección de los consumidores. Pero cuando no había crisis no nos dábamos cuenta de estos defectos de la legislación, que los tenía y por cierto, los sigue teniendo.

Por otro lado, parte de ese número de ejecuciones corresponde a hipotecas suscritas por empresas a las que afecta sólo una parte de la nueva normativa. La Ley 1/2013 está regulando algunos aspectos de protección de los consumidores y sobre todo, al adquirente de vivienda habitual.

Desahuciado

 

¿Cuáles deben ser las facultades del Juez que conoce del procedimiento declarativo?

Intuyo que la pregunta se refiere al procedimiento declarativo para estimar demandas por cláusulas abusivas en créditos hipotecarios. Con la reforma el juez puede apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula o puede resolver las alegaciones formuladas por el deudor sobre esta misma cuestión y ello antes de dictar despacho de ejecución. Si estimara que efectivamente las cláusulas son abusivas y determinaron la ejecución o el importe de la deuda, puede paralizar la ejecución. Incluso en estos casos puede dictar auto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución iniciada por dicho carácter abusivo de las cláusulas.

Lurdes

 

¿QUÉ APORTA DE NUEVO LA SENTENCIA DEL TJUE?

La Sentencia de la TJUE de 14 de marzo es muy importante y ha obligado a modificar la ley de Enjuiciamiento civil para adaptarla al fallo. Lo que aporta en esencia es que en un proceso de ejecución hipotecaria el deudor, siempre que no sea empresario o profesional, podrá alegar que una o varias cláusulas del contrato son abusivas y el juez podrá paralizar la ejecución por esa causa si entiende que efectivamente son abusivas. Antes de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, impuesta por la sentencia, el deudor sólo podía alegar que una cláusula era abusiva en un proceso declarativo, separado del ejecutivo sobre el que no tenía ningún efecto. Es decir, un Juez podía declarar una cláusula como abusiva, pero eso no impedía que otro Juez, el que llevaba la ejecución de la hipoteca, siguiera el proceso y el deudor terminara perdiendo su vivienda.

El problema para el deudor-consumidor es que en la formalización de la hipoteca nadie le protegía de cláusulas abusivas y en la ejecución tampoco podía alegarlas. Al menos esto último ahora sí podrá hacerlo.

Mar

 

Brevemente, ¿podrías aclararme en qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 no dice exactamente cuándo una cláusula suelo es abusiva, lo que dice es que deben figurar en el contrato separada del resto de las cláusulas y que el deudor debe ser consciente que la cláusula suelo puede significar que su préstamo es a interés variable hasta un límite, a partir del cual, se convierte en un préstamo a tipo fijo. Otras sentencias anteriores tanto del Tribunal Supremo como de Audiencias Provinciales (Gerona y Sevilla, por ejemplo) ajustan más y entienden que debe valorarse en cada caso y en relación con los tipos de interés habituales o con la situación del mercado.

Confusa

 

Se está demonizando a la banca con todo esto de las hipotecas, pero, ¿la ciudadanía no ha pecado de ligereza?

En mi opinión una parte de los ciudadanos han podido pecar de ligereza y los bancos han sido muy irresponsables concediendo créditos.

Pero también creo que no podemos valorar el comportamiento de los bancos y de los ciudadanos de hace diez años a la luz de la crisis económica actual. Hace 10 años los bancos y los ciudadanos tomábamos las decisiones en función del contexto económico y en aquel momento no había razones para considerarlas erróneas. Pongo un ejemplo: la pareja con dos hijos que trabajaban los dos en un momento en el que los tipos de interés eran muy bajos y con una tasa de paro en el país del 7%, podían contratar una hipoteca cuyas cuotas suponían menos del 25% de sus ingresos. Ahora puede ser que uno o, incluso los dos estén en paro y lleven más de dos años y no tengan prestación. La cuota hipotecaria puede suponer más del 80% de sus ingresos y por tanto, no pueden pagarla. También en muchos casos pudieron tomarse decisiones mucho más arriesgadas y seguramente con ligereza, como dices, con la convicción del nuevo rico, de que las cosas sólo podrían ir a mejor. Cierto es que en muchos casos también se asumieron niveles de endeudamiento muy superiores a lo aconsejable o, incluso a lo sensato.

A los bancos no hay que demonizarlos: han financiado la inmensa mayoría de las casas donde vivimos y de las empresas de las que somos propietarios o en las que trabajamos. Es cierto que también actuaron con ligereza cuando concedían crédito sin saber si a quien lo daban tenían unas condiciones de solvencia mínimas. O imponiendo objetivos de venta de hipotecas a sus empleados y comerciales muy agresivas para los que lo importante era firmar créditos, sin mirar mucho más. También establecían cláusulas abusivas e incluso leoninas en los contratos. Pero la morosidad era baja, los ciudadanos pagábamos y la legislación les permitía incluir cualquier condición y ejecutar inmediatamente cuando llegaban los problemas.

Con la crisis, esos comportamientos que podían considerarse como una ligereza se han convertido en una catástrofe.

Madrileña

 

¿qué ocurre con los procedimientos hipotecarios judiciales y extrajudiciales iniciados y que se encuentran en curso?

Esta pregunta la resuelve la Ley en la disposición transitoria segunda y en la cuarta. Se dice que se aplicará a los procedimientos iniciados antes del 16 de mayo de 2013, siempre que no se hubiera producido el lanzamiento del deudor. En la disposición transitoria cuarta dice que en los procedimientos ya iniciados a esa fecha, las modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento civil se podrán aplicar a los trámites pendientes, pero no a los ya realizados. Para alegar el carácter abusivo de una o varias cláusulas, se concede un plazo suplementario de un mes y la alegación suspenderá el procedimiento de ejecución hasta que se resuelva por el juez que lleve la ejecución hipotecaria. Hay que tener en cuenta que el plazo del mes empieza a contar desde la publicación de la Ley en el BOE, es decir, el juzgado no va a hacer ninguna notificación sobre el nuevo plazo.

Ane

 

¿en el caso de las cláusulas suelo de pólizas hipotecarias realizadas por empresa es aplicable la sts?

La Sentencia lo que hace es valorar las cláusulas suelo según la normativa de protección de los consumidores y los empresarios por definición no son consumidores, por lo que en principio no serviría para proteger a los empresarios. Sin embargo, el art. 6 de la Ley de 2013 no exige que el contratante sea consumidor por lo que sí permitiría proteger a los empresarios que quieran contratar una hipoteca. Según este artículo deberá aceptarse expresamente la cláusula suelo e incluir una advertencia sobre las consecuencias del contrato. Para ello es necesario que el prestatario sea persona física, la hipoteca recaiga sobre una vivienda o sirva adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir. A quien reúna estas condiciones se les aplicará el art. 6, ya sea empresario o consumidor.

Esclarmonda

 

Buenos días, ¿porqué al hacer la dación en pago tengo que pagar a Hacienda cómo si hubiera obtenido una ganancia? Precisamente la hago porque no puede pagar la hipoteca, mucho menos a Hacienda. ¿Hay algún mecanismo para no tener que pagar si no tengo dinero?

Esta cuestión ya fue tratada en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo. En los casos de dación en pago se prevé reducciones fiscales, y reducción de costes lo que se justifica por la intención de no incrementar los costes de quienes han perdido su vivienda como consecuencia de graves e irreversibles dificultades económicas. La escritura de formalización de la transmisión estará exenta del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (art. 8); se aplicará una bonificación del 50% a los aranceles notariales y registrales para la formalización de la escritura y posterior inscripción de la transmisión de la propiedad, como consecuencia de la dación en pago. Respecto a las tasas municipales, es el banco el que tiene que pagarlas y no puede repercutirlas al que ha perdido la casa.

Raquel

 

Tengo actualmente una cláusula suelo en la caixa del 3,5 Y la máxima 7% que pasos prácticos debo realizar para eliminarla o al menos reducirla.

En aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 puede verificar si la cláusula suelo de su hipoteca está suficientemente clara y no induce a confusión con el resto del articulado. Se trata de comprobar si la aceptó siendo consciente de su transcendencia y de los efectos que tiene. Si no es así, y está escondida y confusa o supone un vínculo con la cláusula techa del que parece derivarse una compensación entre ambas, puede dirigirse a su banco y negociar su supresión. Si el banco no quiere negociar o no acepta sus argumentos, puede ir a los tribunales para que la declare nula por ser abusiva. En cuanto a los porcentajes que se aplican como cláusula techo y suelo no hay un criterio determinado que diga cuándo es o no abusiva, eso tendrá que decirlo un juez. En todo caso puede negociar con su banco.

sotero

 

¿Son responsables los notarios?, por haber elaborado escrituras siguiendo los intereses de los bancos, algunas veces firmadas en las sedes bancarias y contraviniendo la Directiva comunitaria

Los notarios no pueden controlar el contenido de los contratos, después de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 que anuló un artículo del Reglamento Notarial que imponía el control de legalidad del contenido negocial incorporado a las escrituras que intervienen. Ahora tampoco pueden hacerlo porque el art. 30.3 de la Orden Ministerial de 2011 que imponía la misma obligación, también ha sido anulado. Por tanto, en este momento su intervención no permite controlar el contenido de las hipotecas. Yo entiendo que eso puede sorprender a los consumidores porque pagan a un notario que no puede controlar el contenido de la hipoteca, por eso defiendo una reforma legal como dije antes. Dicho esto no me parece una buena idea que la firma de las hipotecas se hiciera en las oficinas de los bancos. Algunos colegios notariales acordaron que las hipotecas se firmaran en las notarias.

alopezma

 

Ante todo esto que se está hablando, ¿y qué se puede hacer con el sobreendeudamiento?

En la tramitación de la Ley 1/2013, todos los grupos de la oposición presentaron enmiendas parciales para que se regulara el sobreendeudamiento de los consumidores. Plantearon incluso un procedimiento que podía ser judicial o ante notario, en el que se regulaba la posibilidad de llegar a un convenio entre el deudor-consumidor hipotecario y sus acreedores, (especialmente el banco), para ordenar los pagos y establecer quitas o retrasos para hacerlos efectivos. Si el convenio no era posible, el procedimiento preveía una liquidación ordenada de su patrimonio. Las enmiendas no fueron aceptadas, como se sabe.

Hasta las cejas

 

 

Muchísimas gracias por vuestras preguntas: ha sido un verdadero placer compartir comentarios y reflexiones sobre un tema con multitud de implicaciones sociales y jurídicas. Espero que hayan servido para aclarar dudas, pero sobre todo para aportar nuestro granito de arena a un problema tan preocupante. Pido disculpas si mis respuestas han sido demasiado largas o no han despejado todas las dudas. Quedo a vuestra disposición.

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María Ángeles Alcalá Díaz


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