El sector ha aprendido la lección con la grave crisis que hemos superado y ha cambiado radicalmente Vía Célere siempre ha sido una compañía comprometida con la innovación y pionera en el sector inmobiliario
Vía Célere es una compañía inmobiliaria especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos residenciales. Su directora del departamento jurídico, Marta López-Fando, explica en esta entrevista las líneas maestras de un sector en plena expansión.
¿A qué desafíos se enfrenta el sector inmobiliario desde la perspectiva legal?
Uno de los grandes desafíos actuales es la reforma legal que debe acometerse para incrementar la seguridad jurídica en el ámbito urbanístico con el objetivo de fomentar la adquisición de suelo en gestión. Es imprescindible reforzar este ámbito de ordenación territorial y urbanístico para evitar el fenómeno de nulidad en cascada de planes urbanísticos que se ha producido en los últimos años. Cualquier irregularidad formal no debe avocar a la nulidad radical sino ir a fórmulas de convalidación de actos anulables. La nueva Ley de Contratos de las Administraciones Públicas abre esta posibilidad y tenemos que buscar soluciones constructivas, adaptadas a nuevos criterios.
Otro de los grandes retos al que nos enfrentamos es el adecuado funcionamiento y cumplimiento de los plazos por parte de las administraciones públicas a nivel autonómico y local en la tramitación de expedientes. La Ley 39/2015 ha venido a establecer pautas para fomentar la responsabilidad de los titulares de unidades administrativas y del personal al servicio de las mismas para dar cumplimiento y tramitar adecuadamente los procedimientos. Todo esto, unido al proceso de digitalización que están llevando a cabo las administraciones de forma generalizada, permitirá agilizar los plazos de tramitación y concesión de licencias.
¿Existe el riesgo de que aparezca una nueva burbuja inmobiliaria?
El sector ha aprendido la lección con la grave crisis que hemos superado y ha cambiado radicalmente. Los promotores actuales cuidan hasta el mínimo detalle para alcanzar el grado de excelencia ante el cliente que es cada vez más exigente. Además, las entidades financieras han restringido sus operaciones de financiación de suelo y analizan cuidadosamente la viabilidad de operaciones de subrogación de los compradores; se acabó el crédito barato y fácil generador de un sobreendeudamiento desorbitado.
¿Le parece un caballo de batalla la asimetría administrativa, donde todo varía según sea el ayuntamiento?
En el Estado español tenemos actualmente 8.116 municipios, repartidos en 50 provincias y 17 comunidades autónomas, Ceuta y Melilla. La organización y funcionamiento de cada administración no es idéntico, y la regulación normativa específica es muy variada. Además, en algunas comunidades conviven normativas autonómicas y locales dispares que dificultan la uniformidad de trámites. Unos ayuntamientos son más agiles que otros en la tramitación de expedientes, pero hemos apreciado en los últimos años un avance generalizado muy positivo motivado por la transformación digital. La comunicación electrónica con las administraciones impuesta desde el pasado 2015, contribuirá al control de responsabilidad de las administraciones y esperamos ver en los próximos años avances significativos en este ámbito.
La Agencia Tributaria indica que 39 de las 50 empresas más morosas con el fisco son inmobiliarias o constructoras. ¿Cómo se puede revertir este indicativo?
Sin perjuicio de no entrar a valorar los datos publicados recientemente, podría decirse que esto forma parte de la herencia que ha dejado la burbuja inmobiliaria y la crisis que hemos vivido. En este sentido, me gustaría destacar que gran parte de la deuda se corresponde con compañías en proceso concursal que ya están siendo liquidadas, por lo que este dato no puede considerarse un indicativo referente.
¿Necesita el sector inmobiliario un pacto de Estado para consolidar un sistema urbanístico que aporte seguridad jurídica?
Es uno de los grandes retos del sector. Es imprescindible caminar hacia la homogeneización de la normativa autonómica y local para dotar de seguridad jurídica en el ámbito urbanístico a las empresas. La escasez de suelo finalista cada vez más evidente en grandes ciudades como por ejemplo en Madrid o Barcelona, exige a los promotores la necesidad de analizar otras operaciones de adquisición de suelo en desarrollo y pendiente de gestión urbanística. El riesgo adicional que ello conlleva se vería minimizado con una reforma legal que refuerce la seguridad jurídica en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística, y que dote de cierta tranquilidad adicional a estas inversiones.
¿Qué retos tiene encima de la mesa su departamento?
Actualmente en el departamento jurídico de Vía Célere estamos trabajando en el proceso de automatización de tareas que en nuestro día a día se repiten de forma sistemática. De este modo, una vez definidas las tipologías de documentos y contratos que elaboramos, como podría ser la adquisición de suelo o la entrega de unidades inmobiliarias al cliente final, se incorporarán en una herramienta de gestión controlada y podremos reducir el margen de error y estandarizar la forma de operar en la compañía a nivel nacional. De este modo, el equipo jurídico de Vía Célere podrá dedicar más tiempo a dar un servicio de mayor valor al grupo empresarial y atender con mayor especialidad técnica y estudio pausado aquellos temas que pueden tener mayor trascendencia para la compañía.
En un momento en el que la tecnología copa todos los sectores, ¿de qué manera está viviendo Vía Célere la transformación digital en su departamento jurídico?
Vía Célere siempre ha sido una compañía comprometida con la innovación y pionera en el sector inmobiliario que considera la transformación digital como una necesidad indiscutible. Como he comentado anteriormente, es algo que en el departamento legal ya estamos trabajando. Estamos automatizando todos los procesos: redacción, gestión y firma todo tipo de documentos legales.
El Blockchain es una tecnología que va a generar un proceso más transparente en el sector inmobiliario. ¿En qué va a consistir y qué va a suponer?
La aplicación de la tecnología Blockchain en el sector implicará el abandono de la fórmula tradicional de operar en cualquier transacción inmobiliaria en la que intervienen diversos agentes: registro de la propiedad, vendedor y comprador, asesores legales de cada uno de ellos, intermediario inmobiliario y normalmente entidad bancaria. Cada uno de ellos emite su propio juicio de valor e interpretación en el negocio a formalizar, lo que de forma paradójica en ocasiones genera inseguridad en las operaciones por la disparidad de criterios legales que se emiten en el proceso. Los contratos inteligentes o autoejecutables permitirán verificar el cumplimiento de requisitos necesarios para que se libere el depósito en garantía de la transacción o se devuelva al banco. Todo esto reducirá los tiempos de respuesta y cierre de transacciones, permitiendo aumentar la confianza. Para ello es necesario un cambio legislativo que permita que las tecnologías faciliten nuevos modelos de propiedad seguros.
¿Permitirá el Blockchain crecer la confianza del consumidor y menguar el fraude informático y la violación de datos personales en Internet?
El blockchain es un avance tecnológico que genera gran expectación en el sector. No sólo por la confianza y seguridad que puede aportar al consumidor al realizar transacciones, sino porque está diseñada para evitar la manipulación de datos y registros. En este sentido, confiamos en que también contribuirá a reducir el fraude informativo y la violación de datos personales. Estaremos atentos y seguiremos muy de cerca la evolución de este avance y los efectos que causa en el sector, sobre todo en lo que se refiere a la convivencia con la función notarial y registral, esencial en las operaciones inmobiliarias.
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