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CARMEN PÉREZ-POZO, CEO DE BUFETE PÉREZ-POZO

“Una asimilación a las Socimis para las empresas de inversión colectiva facilitaría la participación de los pequeños inversores en ‘real estate’”

12 de Febrero de 2020

La fundadora y CEO de Bufete Pérez-Pozo (BPP), especializado en la gestión patrimonial, destaca en esta entrevista las múltiples oportunidades que ofrece la inversión colectiva en el inmobiliario y los retos que tiene por delante la Administración para adecuar sus normativas a las nuevas tendencias en el real estate, con la fulgurante entrada del coliving y el cohousing en el mercado residencial español, entre otros aspectos.

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Entre los objetivos de su reciente alianza con Century 21 New Estate, se encuentra el de ‘democratizar' las inversiones en el mercado inmobiliario. ¿Cómo prevén lograrlo?

Diversificación. En Bufete Perez-Pozo ofrecemos desde hace años servicio de Family Office a familias de clase media. Tras la crisis del 2008, he reflexionado sobre cómo evitar los ciclos económicos, que los tenemos asumidos como si fuesen inevitables. Creo que la economía, como la naturaleza, también puede ser sostenible, y creo que la clave está en la diversificación.

El negocio inmobiliario ha estado reservado siempre para grandes capitales o constructores atrevidos, que se hipotecaban para realizar las promociones inmobiliarias, para lo cual necesitaban la connivencia de los bancos. En ambos casos, una de las actividades económicas más importantes de nuestro país, queda en manos de, o del gran capital o de los Bancos.

Nuestro propósito es popularizar la riqueza y hacerla duradera en el tiempo. En la práctica consiste en crear grupos de inversores que participen en proyectos inmobiliarios, desarrollados por un equipo de expertos dirigido por Bufete Perez-Pozo, y comercializado por Century 21,  garantizando la inversión y la rentabilidad. Esto pasa por el análisis del precio del solar, la demanda de la zona, las tendencias del mercado, la elección de los proveedores adecuados y lo más importante, la NO financiación bancaria. Si hay entidades que no se venden, se pueden alquilar o adjudicar a los inversores. En cualquier caso, nunca se pierde la inversión. 

¿España cuenta con una regulación fiscal y mercantil que facilite el acceso a la inversión en el mercado inmobiliario?

Sí. La figura jurídica que fue introducida a nuestro ordenamiento jurídico para facilitar el acceso a la inversión en el mercado inmobiliario es la que conocemos como SOCIMI.

Estas siglas responden a Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Las SOCIMI son sociedades anónimas que tienen como principal objeto la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles, para su posterior alquiler o como forma de participación en el capital de otra SOCIMI.

Estas sociedades tienen características específicas, algunas muy interesantes para el inversor.

Sin duda, el régimen especial es uno de los principales atractivos de estas sociedades, ya que para empezar, tributan a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades, es decir, que no se paga a Hacienda por este concepto.

Además, cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de ganancias patrimoniales por la venta de las viviendas.

Y sin las ventajas fiscales que ofrece la SOCIMI, utilizaremos Sociedades mercantiles y créditos participativos que tributan como rendimiento del capital mobiliario.

¿Qué cambios regulatorios propone que se deberían realizar para que se sumen más grupos de personas a la inversión en real estate, como ya sucede en otros países, donde grandes fondos o family office están compuestos por miles de personas con rentas medias?

A todxs nos gusta pagar menos impuestos por lo que, una asimilación a las SOCIMI's para las empresas de inversión colectiva, facilitaría mucho la rentabilidad y participación de los pequeños inversores ya que las ventajas fiscales siempre son para los grandes capitales como las SICAV's

En la sociedad se habla cada vez más del coliving y del cohousing, nuevos modelos de compartir vivienda o edificio con personas afines. ¿Están las leyes españolas preparadas para dar acceso a estos nuevos conceptos de vida?  ¿Qué diferencias hay entre un contrato de alquiler tradicional y el de un coliving?

No lo están. Tenemos una Ley de Arrendamientos Urbanos que solo prevé el alquiler de vivienda y el de uso distinto de vivienda. El coliving, que supone el alquiler de habitaciones a diferentes inquilinos con acceso a zonas comunes, necesitaría, con las actuales normativas municipales, licencia de actividad, y liquidar IVA, porque es un alquiler de temporada y podría asimilarse a servicios hoteleros, por lo tanto, uso distinto de vivienda. Actualmente se alquilan como si fuesen viviendas pero  están en falso. En cualquier caso hay un vacío legal  al que se le deberá dar solución legal y fiscal.

En el caso del cohousing es una comunidad intencional de viviendas privadas agrupadas en torno a espacios compartidos. Actualmente no existe una normativa jurídica de cohousing en España porque el régimen de propiedad horizontal no regula las características propias de este tipo de copropiedad, como por ejemplo, el alcance y límites de los servicios comunes, establecimiento de tareas a los propietarios, limitación del régimen de transmisión de las viviendas, etc.

Ante la ausencia de un modelo jurídico aplicable, en la actualidad los comunitarios que quieren constituir un cohousing pueden elegir entre el modelo de cooperativa, condómino o el régimen de propiedad horizontal estableciendo en los estatutos de la comunidad los términos especiales de convivencia.

Otra de las novedades en el sector legal con relación al real estate es la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria. ¿Qué cambios principales ha traído consigo? ¿Y cómo cree que afectará a medio plazo al sector y a la compraventa de inmuebles?

El proceso es más lento y ofrece más garantías al comprador, a priori favorece la compra al reducir los costes y reduce el miedo de perder la vivienda en caso de imprevistos económicos en la familia, por la amplitud de los plazos en caso de impagados, pero la realidad es que los bancos hacen un estudio muy exhaustivo de la solvencia de los compradores y son bastante restrictivos a la hora de otorgar hipotecas. Por lo que la compra se realiza por personas que o bien a vendido su vivienda y disponen de efectivo o tiene suficiente dinero ahorrado, por lo que el espectro de posibles compradores se reduce.

Los cambios introducidos en la Ley hipotecaria han afectado de manera importante el mercado hipotecario. La reforma introduce nuevas exigencias de información precontractual que retrasan la firma de las hipotecas.

Esta nueva ley también deja claro el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Corresponderán a las entidades financieras, pagar la gestoría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la notaría el IAJD y su copia de la escritura. Mientras que los clientes pagarán la tasación y su copia de la escritura.

Entre los instrumentos de protección a los consumidores encontramos la visita obligatoria al notario, la nulidad de pleno derecho de las cláusulas que incumplen la normativa y que los notarios y registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas. La ley asimismo elimina las comisiones por amortización anticipada, salvo cuando se genera al banco una pérdida económica.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, las entidades sólo podrán activar las acciones judiciales contra los prestatarios cuando existen 12 cuotas impagadas durante la primera mitad del plazo establecido o 15 mensuales durante la segunda mitad.

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