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¿Cuánto dura el contrato de alquiler de los firmados antes de la ley de 1994?

19 de Agosto de 2010

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto la discrepancia existente entre las Audiencias Provinciales sobre la duración de determinados contratos de alquiler celebrados antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

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El Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial que la Disposición Transitoria tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 debe interpretarse en el sentido de que, para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario tendrá que justificar haber abonado el pago de la cuota del impuesto de actividades económicas (IAE) para el año 1994.

La Sentencia acaba con la divergente interpretación que las Audiencias Provinciales venían haciendo de dicha normativa. El problema que ahora ha resuelto la Sala consistía en si, para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento, bastaba con acreditar simplemente cuál era la cuota mínima municipal del IAE correspondiente a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si era necesario que el arrendatario estuviera dado de alta en dicho tributo y que pagase el impuesto correspondiente o la cuota que efectivamente se hubiera satisfecho y abonado para ese ejercicio.

Para el Tribunal Supremo, la respuesta a la cuestión se encuentra en la propia Exposición de Motivos de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de la que se desprende que dicha norma se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del IAE, en función de la cual se establece una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado, para limitar entonces su duración al plazo mínimo de cinco años.

Pero la norma no aclara qué ocurre cuando el arrendatario no esté dado de alta en actividad alguna ni abone, por tanto, cuota del IAE. La Sala concluye que esta situación debe resolverse en favor de la limitación de la duración del contrato a cinco años, coincidente con la de la Sentencia recurrida en casación. Para ello parte de la idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duración de estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo para disfrutar de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estén al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para, en su vista, decidir el número de años de prórroga del contrato.

La Sentencia reconoce que la Sala pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias. Dichas consecuencias, en este caso, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación arrendaticia, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva, el arrendatario no ha  cumplimentado sus deberes tributarios, y, como consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo aunque la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un plazo superior conforme a las tarifas del IAE.

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