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NORMATIVA EUROPEA SOBRE HIPOTECAS

El consumidor tendrá siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o para retractarse tras la firma

11 de Septiembre de 2013

Los compradores de una vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago, según la nueva directiva sobre hipotecas respaldada hoy por el Parlamento Europeo. El español Antolín Sánchez Presedo es el ponente de esta norma, que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.

Legal Today


Los eurodiputados han respaldado las nuevas normas en una votación a mano alzada. La directiva se aplicará a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable utilizada en un Estado miembro, así como a los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios. Las nuevas reglas se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, aunque la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en toda la UE.

El pleno ha rubricado, en la votación de ayer, una serie de enmiendas acordadas con los gobiernos nacionales que abarcan la práctica totalidad de la normativa. Sin embargo, no se ha procedido al voto final de la legislación, que queda pendiente de que Parlamento y Consejo acuerden cómo supervisar la transposición de estas normas por los Estados miembros. Una vez aprobadas las normas, los Estados miembros tendrían un plazo de dos años para adaptarla a sus legislaciones nacionales.

"Esta normativa sitúa a la UE en la vanguardia de la legislación hipotecaria mundial, establece un marco robusto para un mercado más transparente y profesional, seguro y competitivo, con un alto nivel de protección a los consumidores y de inclusión financiera. (...) La primera respuesta en caso de problemas no puede ser la ejecución hipotecaria. Los recargos por impago deben limitarse a compensar los costes causados y solo se autorizarán cuando los Estados miembros establezcan techos a los mismos", declaró Sánchez Presedo en el debate celebrado ayer.

Siete días de reflexión

De acuerdo con el texto adoptado por el Parlamento europeo, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, según lo decida cada país.

Antes de firmar cualquier contrato, el consumidor tendrá que recibir, en papel o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito para conocer el coste total y las consecuencias financieras a largo plazo. Igualmente, los bancos o intermediarios tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.

Demoras y desahucios

La ley exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.

No a los préstamos irresponsables

Con el objetivo de frenar los préstamos irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos.

Por otro lado, se reforzarán los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas.

Paquetes financieros

La legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado. Esta prohibición de productos vinculados facilitará a los consumidores el cambio de proveedor. Por otra parte, productos como una póliza de seguro, si se compran en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista.

Flexibilidad para amortizar deuda

La nueva legislación introducirá reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad bancaria tendrá, por su parte, derecho a recibir una compensación justa por los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esa amortización.

Otros cambios

El Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda extranjera (el consumidor tendrá que ser informado de que las cantidades pendientes de pago podrían aumentar) y con tipos de interés variable y la obligación de presentar una tasación independiente de la propiedad.

Un juez plantea a la justicia europea si la "Ley Antidesahucios" respeta la normativa y la jurisprudencia de defensa a los consumidores 

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