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El Pleno del Congreso aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

22 de Febrero de 2019

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario por la que se reducen los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y se establecen medidas para incrementar la transparencia en las condiciones de los contratos hipotecarios ha quedado hoy aprobada y lista para su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), una vez votadas y aprobados/rechazados los cambios realizados por la Cámara Alta.

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La conocida como Ley Hipotecaria no entrará en vigor hasta que pasen tres meses de la fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), de acuerdo con el texto aprobado por el Senado y que ha sido ratificado por el Pleno del Congreso de los Diputados. Se ha rechazado, en cambio, condicionar la aplicación de los artículos 14 y 15, relativos a la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios y a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, a su desarrollo reglamentario. 

Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. 

La Ley, con la que se incorpora al ordenamiento jurídico español normativa comunitaria, regula tres aspectos diferenciados: Contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados; regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios; y establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. 

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que reforma de la Ley Hipotecaria, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría. 

Especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. 

Por otro lado, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2 por 100 del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.

Enmiendas del Senado

Una de las enmiendas aprobadas por el Senado que han quedado ratificadas por el Pleno del Congreso y por tanto incorporadas al texto que se publicará en el BOE parte de una  propuesta firmada por todos los grupos parlamentarios en el Senado por la que modifica la referencia a la Ley de Protección de datos, contenida en el artículo 35, para incluir también la referencia al Reglamento de la Unión Europea 2016/679. 
También se ha confirmado la modificación del Senado que establece que el artículo 24 será de aplicación a aquellos contratos anteriores a su entrada en vigor en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado. La modificación introducida, deja, sin embargo, a criterio del deudor qué régimen le resulta más favorable y, en consecuencia, le es aplicable, si el del artículo 24 o el vigente a la firma del contrato.

Cambios rechazados

Una de las enmiendas del Senado que han sido revocadas por el Congreso de los Diputados es la relativa a la disposición final segunda, en lo referido al artículo 29 de la Ley sobre Transmisiones Patrimoniales, que suponía que para la adquisición de primera vivienda el tipo impositivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para la compra de primera vivienda. 
El Pleno ha revocado la modificación del Senado al artículo 23, apartado 7, respecto porcentajes establecidos como límite para una compensación o comisión a favor del prestamista en los supuestos de reembolso o amortización anticipada, total o parcial en los contratos de préstamos a tipo fijo. Los porcentajes pasan al 4% del capital reembolsado anticipadamente en caso de reembolso, amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años; y al 3% a partir de este periodo hasta el final de vida del préstamo. 

Por otro lado, se ha rechazado la disposición adicional decimotercera que regulaba  la figura del crédito verde destinada a fomentar y apoyar la eficiencia energética y el uso de fuentes de energía renovable en los edificios. Se trata de una medida de estímulo para la canalización de capital privado en la financiación de proyectos de inversión en eficiencia energética, ahorro de agua y uso y almacenamiento de energías de fuente renovable en cualquier tipología de edificio y en atención al interés general e impacto que tales proyectos tienen sobre la lucha contra el cambio climático y el bienestar social.

 
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