Aunque se haya pactado como esencial la fecha de entrega, el retraso del permiso de habitabilidad (con el consiguiente retraso de la entrega de la casa) no permite resolver el contrato en caso de que la vivienda cumpla los requisitos para que la habitabilidad se conceda. Incluye sentencia.
El Tribunal Supremo ha reiterado doctrina jurisprudencial en interés casacional en una reciente sentencia afirmando que a falta de pacto expreso sobre su entrega en un determinado plazo que las partes hayan fijado como esencial, el breve retraso en la obtención y consiguiente entrega de la licencia de primera ocupación de una vivienda, cuando sea debido a trámites administrativos habituales, en tanto que no frustra las expectativas contractuales de la parte compradora, no constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato por la parte compradora con base en el art. 1124 del Código Civil.
Un retraso breve en la entrega de una vivienda consecuencia de trámites administrativos -a falta de pacto expreso- no constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato por la parte compradora con base en el art. 1124 del Código Civil, tal y como ha concluido el Tribunal Supremo en una reciente sentencia de casación.
La Sala razona que para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no esencial, ya que sólo el no cumplimiento de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.
En este caso, el plazo de entrega de la vivienda, fijado por las partes como máximo para el 31 de enero de 2009, (la casa se entregó finalmente el 7 de mayo) se convino como esencial, con una cláusula que contenía una condición resolutoria expresa que facultaba a los compradores para denegar cualquier posibilidad de prórroga y optar por la resolución automática del contrato en el caso de que la vivienda no se entregara en dicho plazo.
El Supremo acude a una sentencia de contraste, de 8 de abril de 2011, que entiende que el retraso de unos meses en la entrega de la licencia de primera ocupación no debía valorarse como incumplimiento grave y esencial de la obligación de entrega efectiva de la vivienda porque:
- No se había pactado como esencial la entrega de la licencia.
- No existían defectos en el inmueble.
- El retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación se debía a "problemas burocráticos de orden administrativo".
Es decir, tras descartar que la obtención de la licencia de primera ocupación se hubiera pactado como obligación esencial, aunque sí fuese esencial la entrega en fecha, con aptitud por sí misma para que su ausencia pudiera justificar la resolución contractual -lo que para el TS sitúa el conflicto fuera del ámbito de la interpretación del contrato ya que en la cláusula que se refiere al retraso en la entrega no se alude a la licencia de primera ocupación-, la sentencia de contraste consideró que tampoco los hechos probados permitían atribuirle el valor de obligación esencial cuyo incumplimiento frustrase las expectativas contractuales de la parte compradora habida cuenta que no existían defectos que pudieran impedir su concesión (y de ahí que esta tuviera lugar pocos meses después) y que la demora no se podía imputar a la conducta de la vendedora por retraso en la solicitud.
En tal sentido -sigue la Sala- resulta trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial, su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, dado que son éstas las que permitan justificar o no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato.
De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquélla, cuando la falta de concesión responda sólo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese carácter accesorio a la vendedora.
El Supremo aclara en la sentencia que "la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa de vivienda celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de éste de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales".
