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El Supremo da otro golpe a las hipotecas españolas con un nuevo pronunciamiento y los Notarios se adaptan a la sentencia del TJUE

21 de Marzo de 2013

Cada afectado por cláusulas suelo o techo tendrá que demostrar ante el juez que el banco no le informó de la existencia de dicha cláusula en su contrato, es decir, no se trata de una nulidad automática: se examinará caso a caso cada denuncia. Los Notarios, en este sentido, suspenderán las ejecuciones extrajudiciales de hipotecas en las que haya sido admitida a trámite una demanda por cláusula abusiva, en las que un juzgado admita a trámite una solicitud de medidas cautelares de suspensión del procedimiento por cláusula abusiva e informarán al acreedor hipotecario y al deudor ejecutado de la existencia y alcance la sentencia del 14 de marzo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en los procedimientos de ejecución extrajudicial que estén tramitando.

Legal Today


La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha estimado parcialmente un recurso de casación (485/2012) en el que se planteaba un asunto sobre las denominadas "cláusulas suelo", con arreglo a los siguientes puntos:

  • Se declara la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, como acontece en los tres supuestos examinados en el asunto que resuelve.
  • Se declara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas.
  • Se razona que este pronunciamiento no significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

Ausbanc ejercitó, en esencia, una acción colectiva de cesación en defensa de los intereses de consumidores y usuarios para que se declare la nulidad, por abusivas, de determinadas condiciones generales de la contratación que vienen siendo empleadas por las demandadas en sus contratos de préstamo hipotecarios a interés variable, más concretamente las denominadas "cláusulas suelo" de intereses, que, en esencia, impiden que estos bajen de un tope mínimo, bien directamente o bien indirectamente según las modalidades que se describen en la demanda, asi como para que las eliminen de tal clase de contratos.

El abuso residiría en el perjuicio que su imposición supone a los consumidores privándoles o perjudicándoles por no permitirles disfrutar de las bajadas del índice de referencia que se vienen produciendo en la actualidad (bajadas del Euribor). De la limitación a la baja del tipo o de las fluctuaciones del tipo derivaría el desequilibrio del contrato en perjuicio del consumidor, pues, por el contrario el tope máximo es tan alto que estadísticamente nunca se va a dar. Aportándose la comparativa de evolución estadística del Euribor desde sus inicios. Entiende la actora "en resumidas cuentas -como literalmente señala en su prolija demanda- las cláusulas configuradoras de tipos de interés variables no deben hacer alusión a tipos incongruentes con la variabilidad de la operación y, en este sentido, tienen que responder a una autentica fluctuación del mercado monetario y evitar que establezcan una variación del interés en beneficio de una sola de las partes.

Notariado

Tras hacerse pública la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 14 de marzo, que resuelve una cuestión prejudicial presentada ante dicho tribunal por el juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, el Consejo General del Notariado ha indicado a los casi 3.000 notarios en ejercicio que suspendan cualquier procedimiento ejecutivo extrajudicial si el deudor ejecutado acredita la admisión a trámite por un juzgado de una demanda en la que impugna la validez de alguna cláusula del préstamo hipotecario por  ser abusiva, o si acredita la admisión a trámite de una solicitud de medidas cautelares de suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial por idéntica causa. Conforme al artículo 723.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las medidas cautelares pueden ser solicitadas con carácter previo a la presentación de la demanda, por lo que bastaría la acreditación judicial de la admisión a trámite de las indicadas medidas, aun cuando no se acredite al notario la ulterior admisión de la demanda. ¿Quiere saber qué dijo el Tribunal de Justicia de la UE?

Asimismo, el Consejo les indica que si estuvieran tramitando un procedimiento de ejecución extrajudicial, informen al acreedor hipotecario y al deudor ejecutado de la existencia y alcance de esta Sentencia. En concreto, y muy especialmente con relación al deudor ejecutado, que le informen del derecho que le asiste de acudir a los tribunales presentando demanda o solicitando medida cautelar de suspensión del procedimiento por si considerara que alguna cláusula del contrato de préstamo con garantía real hipotecaria es abusiva.

Ejecución extrajudicial de la hipoteca

Dado que los bancos tienen la opción de ejecutar la hipoteca por vía extrajudicial ante un notario, el Notariado ha tomado esta decisión para evitar cualquier perjuicio a las personas deudoras y para que el colectivo notarial disponga de un criterio común que poder seguir en espera de las decisiones de carácter legislativo que se adopten para adecuar los sistemas de ejecución hipotecaria judicial y extrajudicial.

Reforma legislativa

El Notariado considera necesaria una reforma legislativa que permita a los notarios el control efectivo de las cláusulas que puedan ser abusivas, ya que es ante el notario cuando las partes contratan y asumen sus obligaciones. Ésta es una cuestión que el Notariado ya ha reclamado a la Administración Pública en determinadas ocasiones.

Según la legislación vigente los notarios sólo tienen la posibilidad de excluir de un contrato aquellas cláusulas declaradas abusivas por la ley o por una sentencia firme; y esto último desde el momento en que la sentencia se inscribe en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Este sistema de inscripción de sentencias resulta ineficiente a día de hoy, dado que un adecuado uso de las nuevas tecnologías permitiría que los notarios conocieran de modo más rápido y eficaz la existencia de cualquier sentencia firme que declarara nula una cláusula por abusiva.

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