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El Supremo desaloja una finca tras 64 años de uso en precario

21 de Octubre de 2013

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha desestimado un recurso de casación interpuesto contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante que desahució de una finca rústica a los ocupantes de la misma desde 1960. Los hechos objeto de litigio parten de un arrendamiento entre el abuelo de la demandante y el padre del demandado, cuyas rentas se habían abonado hasta 1949. La demanda pretendía el desahucio por precario del ocupante de la finca. Esta demanda fue desestimada en primera instancia, considerando acreditado la vigencia de un contrato verbal de arrendamiento entre las partes.

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La Audiencia Provincial revocó esta decisión y estimó la demanda con base en que dentro de la figura del precario había que incluir no solo los supuestos en que se carezca de título alguno, sino también aquellos en las que el título esgrimido haya perdido validez, por no haber actuado con arreglo al contrato al no probarse ni gestión alguna para el pago de renta ni para las subrogaciones. Para el Supremo, "en el caso de autos no consta vínculo contractual dinámico que aboca a la inexistencia del contrato, que se ha desnaturalizado y no se revitalizó. En conclusión, la relación jurídica arrendaticia que ostentaron los causantes de las partes devino en un precario sobrevenido, dadas las especiales circunstancias que concurren en este caso, como son más de sesenta años sin pagar renta y sin acto expreso de subrogación desde hace más de cincuenta años".

La parte ocupante de la finca interpuso recurso de casación por interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en relación con la cuestión jurídica controvertida. Una parte de las Audiencias entendía que el transcurso del tiempo conllevaba la pérdida de eficacia del contrato y se convertía en una situación de mera tolerancia, mientras que otra parte de las Audiencias reconocía la existencia del arrendamiento, pudiendo dar lugar a un desahucio por falta de pago,  pero no a un desahucio por precario.

Ahora la sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Arroyo Fiestas, precisa que las sentencias aportadas como justificación del interés casacional no resuelven el mismo supuesto de hecho del litigio. A continuación, definiendo el precario como "la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda", considera que la situación descrita responde a la del precario por la pérdida de eficacia del título arrendaticio, por el transcurso de más de sesenta años sin pagar rentas y más de cincuenta años sin acto expreso de subrogación, considerando la conducta de los ocupantes como contraria a sus propios actos al pretender la existencia de una relación arrendaticia que nunca existió entre las partes litigantes al abandonar la expectativa que la subrogación en el arrendamiento les ofrecía.

La STS puntualiza que "El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente"

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