El Colegio de Registradores lanzó en febrero una encuesta a todos los Registros de la Propiedad de España para conocer datos sobre la realidad hipotecaria más actual en materia de ejecuciones hipotecarias. Como resultado global salió que el año pasado se expidieron 65.778 certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria sobre vivienda frente a 274.583 constituciones de hipoteca nueva sobre vivienda. Teniendo en consideración la diferencia temporal entre ambos hechos, un indicador relativo más fiable sería la media anual de constituciones de hipoteca del periodo 2005-2007, que fue de 1.279.558 hipotecas.
Durante el año 2012 en los Registros hubo 14.229 daciones en pago sobre vivienda. La comparación con el número de certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria y adjudicaciones por ejecución de hipoteca muestra el peso relativo de esta figura. A pesar del escaso uso que parecen tener las daciones, que representaron en 2012 una quinta parte de las ejecuciones de hipoteca iniciadas, los datos demuestran que se utiliza continuadamente en la práctica bancaria habitual (representan el 36,5% de las adjudicaciones inscritas), aunque pueda ser planteada de forma más o menos selectiva según las distintas entidades financieras.
Para la Fundación de Estudios Financieros "es de por sí bastante discutible que sea la entidad de crédito la que deba asumir el riesgo de bajada del precio de la garantía real de la operación de préstamo. Si es el cliente quien realiza por voluntad propia la inversión en la vivienda, es él quien tiene que asumir el riesgo de que dicha inversión pueda salir mal en el futuro, del mismo modo que si sube de valor la entidad de crédito no tendrá derecho a participar en modo alguno del incremento. Esto es lo que ocurre en la mayoría de las jurisdicciones de nuestro entorno donde la dación en pago no existe".
También hay que tener en consideración que -sigue la Fundación de Estudios Financieros-, si se imponen normas de este tipo de forma general, los costes vinculados a las pérdidas de valor los acabarán soportando otras personas, por ejemplo, los prestatarios de futuras operaciones hipotecarias que deberán hacer frente a peores condiciones de su contrato de crédito por llevar implícitas cláusulas regulatorias sobre las que no exista posibilidad de pacto.
Más datos
El 74,76% de las ejecuciones hipotecarias han correspondido a primera vivienda. Este peso relativo guarda una significativa relación con el peso relativo de viviendas principales publicada por el Ministerio de Fomento, donde se muestra que en los últimos cinco años la media de viviendas principales ha sido del 69%. En consecuencia las diferencias son reducidas, con una ligera mayor presencia de primera vivienda en certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria con respecto a su peso relativo.
Además, el 75,53% han sido ejecuciones iniciadas a españoles y el 24,47% a extranjeros. Las nacionalidades extranjeras con mayor peso relativo han sido ecuatorianos (5,74%), marroquíes (3,73%), británicos (2,14%) y rumanos (1,67%). La agrupación Resto Sudamérica ha alcanzado el 2,26%, agrupando al conjunto de nacionalidades sudamericanas no identificadas individualmente en la clasificación.
Dación en pago con la Ley Hipotecaria y el Código Civil
La famosa dación en pago no es necesario forzarla, está en el Código. Se trata de trabajar desde el tenor del art. 140 de la Ley Hipotecaria, que dice que "No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121".
¿Y a qué se refiere el 105? A la responsabilidad ilimitada del 1911 del Código Civil: "La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil". El art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referente a la ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados dice: "Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución".
