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Entregar la vivienda al banco para cancelar el crédito no convence

18 de Febrero de 2013

La solución que se propone en la Iniciativa Legislativa Popular que ha sido admitida en el Congreso de los Diputados solicita la dación en pago retroactiva como fórmula preferente, la moratoria de todos los desahucios y la promoción del alquiler social. ¿Todo el mundo está de acuerdo? Un informe de la Fundación de Estudios Financieros alerta de las consecuencias a medio plazo.

Legal Today


Para la Fundación de Estudios Financieros "es de por sí bastante discutible que sea la entidad de crédito la que deba asumir el riesgo de bajada del precio de la garantía real de la operación de préstamo. Si es el cliente quien realiza por voluntad propia la inversión en la vivienda, es él quien tiene que asumir el riesgo de que dicha inversión pueda salir mal en el futuro, del mismo modo que si sube de valor la entidad de crédito no tendrá derecho a participar en modo alguno del incremento. Esto es lo que ocurre en la mayoría de las jurisdicciones de nuestro entorno donde la dación en pago no existe". Jueces piden poder parar procesos de desahucio en caso de encontrar indicios de cláusulas abusivas en hipotecas 

También hay que tener en consideración que, si se imponen normas de este tipo de forma general, los costes vinculados a las pérdidas de valor los acabarán soportando otras personas, por ejemplo, los prestatarios de futuras operaciones hipotecarias que deberán hacer frente a peores condiciones de su contrato de crédito por llevar implícitas cláusulas regulatorias sobre las que no exista posibilidad de pacto.

Gráfico

Evolución reciente del Euribor hipotecario. Fuente: Asociación Hipotecaria Española

La eliminación de la garantía personal, con carácter generalizado y no sólo en aquellas situaciones en que las partes voluntariamente lo acuerden, no resulta aconsejable para el estudio por las siguientes razones:

  • Retroactivamente, porque genera inseguridad jurídica y causa perjuicios a una parte que no la pudo considerar cuando celebró el contrato; podría considerarse incluso una eventual responsabilidad del Estado legislador por razón de ese perjuicio patrimonial.
  • La dación en pago es procíclica, ya que cuando el precio de las viviendas disminuye aumenta la posibilidad de que el valor de la deuda sea mayor que el valor del inmueble y que se materialice la dación en pago. El efecto que tiene en el acreedor es que la pone a la venta inmediatamente una vez le es adjudicada, con lo que se puede acentuar aún más la caída de los precios.
  • La dación en pago incrementa la volatilidad del precio de los inmuebles por la aparición de prestatarios oportunistas o simples especuladores.
  • No parece moralmente aceptable; quien asume una obligación debe asumir su cumplimiento, y no debe incentivarse la posibilidad de incumplir por circunstancias aleatorias.
  • Podría alterar a futuro la cultura de pago que existe en nuestro país, no sólo en lo que se refiere a los créditos hipotecarios, sino al endeudamiento bancario en general, lo que puede producir efectos muy perniciosos para el sistema financiero en su conjunto.
  • Puede dar lugar a la aparición de prestatarios oportunistas que cuando el valor del préstamo se sitúa por encima del valor de la vivienda entregarían ésta adquiriendo una nueva a un precio inferior. Este tipo de prestatarios podría estar formado por clientes con una adecuada capacidad de pago que no tiene especiales dificultades financieras, pero a los que la caída del precio de la casa puede hacerles rentable liquidar su crédito con la entrega de la vivienda.
  • Al limitar la garantía de los préstamos hipotecarios, los títulos hipotecarios perderían atractivo, dificultando la refinanciación de las entidades de crédito. Cambian la Ley Hipotecaria, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Código de Buenas Prácticas bancarias 
  • Como consecuencia de los dos puntos anteriores, podría producirse una bajada de rating de las entidades de crédito y el consiguiente aumento de la prima de riesgo de la Deuda Pública española.
  • Podría perjudicar a más ciudadanos que a los que beneficiaría porque se podría dificultar el acceso a la compra de la vivienda en el futuro.
  • Tendría efectos sobre la cantidad de dinero que los bancos estarían dispuestos a prestar (se reduciría el LTV, la relación entre el valor del préstamo y el del inmueble) y sobre el coste del mismo al asumir el banco un mayor riesgo.

Dación en pago con la Ley Hipotecaria y el Código Civil

La famosa dación en pago no es necesario forzarla, está en el Código. Se trata de trabajar desde el tenor del art. 140 de la Ley Hipotecaria, que dice que "No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121".

¿Y a qué se refiere el 105? A la responsabilidad ilimitada del 1911 del Código Civil: "La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil". El art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referente a la ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados dice: "Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución".

¿Quiere leer el texto de la Iniciativa Legislativa Popular admitida a trámite en el Congreso? 

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