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19/03/2024. 07:39:43

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Los bancos deberán informar de los riesgos de los contratos de Crédito Inmobiliario

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La reforma de la Ley Hipotecaria ha recibido un nuevo impulso, después de que el Consejo de Ministros aprobara el pasado viernes un informe sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (APL), “cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios”, informó el Ejecutivo. Entre otras medidas, el borrador regula la obligación de las entidades de crédito de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato. Establece además la prohibición de las ventas vinculadas, al tiempo que pone límites a las comisiones por cancelación anticipada. En un Reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario.

El ministro de Educación, Cultura y Deporte y portavoz del Gobierno, Íñigo Méndez de Vigo, durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.

Los bancos deberán entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato, denominada ficha de información precontractual (FEIN). Se entregará además al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.

Según explica en un comunicado el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad, el APL tiene como objetivo la transposición -que va con retraso- al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE de 14 de febrero, cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas. Cabe recordar además que, tras las últimas resoluciones judiciales que afectan al sector bancario, el Gobierno se comprometió a garantizar mayores garantías vía modificaciones legislativas.

Oferta vinculante durante siete días

Como hemos adelantado, el prestamista tendrá que facilitar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días.

Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado, con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

Límites a la cancelación anticipada y a las ventas vinculadas

La norma pone además límites a la penalización por cancelación anticipada. Así, el prestatario tendré derecho a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Por otra parte, se prohíben las ventas vinculadas, si bien se permiten las ventas combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.

Conversión de moneda

Otra de las novedades que trae la norma es que, por primera vez, se regula en nuestro ordenamiento el derecho del prestatario a convertir el préstamo concedido en moneda extranjera a la moneda en la que reciba sus ingresos o a la del Estado miembro en el que resida. El objetivo es articular un mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio.

Se regula por otro lado la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios en la Unión Europea, o los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades financieras.

Mayor control de notarios y registradores

Se refuerza además el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor. En este sentido, no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario. En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.

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