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Se elimina la cláusula suelo, la abusividad de los intereses de demora y se restringe seriamente la multidivisa

Nueva Ley Hipotecaria: ¿qué pasa con los que ya han sido desahuciados?

28 de Diciembre de 2018

La nueva Ley Hipotecaria, aprobada por el Congreso el pasado 20 de diciembre, introduce importantes mejoras para el consumidor de producto hipotecario. No obstante, “la trasposición de la directiva comunitaria llega con tres años de retraso”, advierte Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario, financiero y europeo.

Navas & Cusí

El despacho valora positivamente la regulación sobre el vencimiento anticipado. Sólo será posible cuando el cliente incumpla el pago de un 3% del capital pendiente de amortización o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo. Para la segunda mitad será necesario el impago del 7% de la deuda o 15 impagos. "Es un baremo objetivo que mide razonablemente bien el criterio de Luxemburgo de valorar el incumplimiento en relación al conjunto de la obligación", señala Navas.

El experto critica -sin embargo- que aunque se aplique retroactivamente no se pueda aplicar a los casos que están ‘subiudice'. "Muchos vencimientos están suspendidos a la espera de que Luxemburgo resuelva la prejudicial presentada por el Supremo. ¿Qué pasa si la sentencia no les es favorable pero podrían haberse salvado con el nuevo marco regulatorio?, ¿qué culpa tienen ellos de que la trasposición haya llegado tres años tarde?, ¿qué pasa con los que ya han sido desahuciados y para los que esta ley llega tarde?, se pregunta Navas, quien anuncia que exigirá responsabilidad patrimonial al Estado "por trasponer 3 años tarde desoyendo las advertencias de la Comisión Europea y los reproches de Luxemburgo", sentencia.

En cuanto al control notarial, la norma establece la obligatoriedad de visitar al notario antes de la firma para aclarar dudas. El cliente deberá de firmar un documento en el que declara haberlo entendido todo. Un documento indispensable para que el notario pueda estampar su firma. "Al tratarse de una consultoría gratuita existe el riesgo de que se convierta en un trámite burocrático, la nueva ‘mención predispuesta' que posteriormente los jueces valoren como irrelevante", advierte Navas.

Además, la nueva Ley Hipotecaria obliga a los bancos a informar a los clientes de su propia oferta mediante una ficha estandarizada que permita al cliente comparar. "De esta manera se facilita la transparencia en el mercado", señala Navas

El despacho valora también como positivo que se establezca un período de reflexión de 10 días previos para que el cliente pueda estudiar y valorar la oferta vinculante del banco. "La directiva establece también la posibilidad de un plazo de desestimiento o una combinación de ambos, pero nos parce razonable la solución española", señala el socio-director de navascusi.com.

En cuanto a la amortización anticipada, el coste para el cliente baja sustancialmente. Será del 0,25% del capital amortizado en los primeros 3 años, del 0,15% entre el año 3º y el 5º "y como la ley no dice nada de qué pasa tras el 5º año, entendemos que será gratuito", señala Navas. En el caso de la hipoteca a tipo fijo quedarán fijados en un 2% para las amortizaciones realizadas en los primeros 10 años y del 1,5% a partir del 10º año. "Unos costes máximos mucho más razonables de lo que existía previamente", apunta el letrado.

La nueva Ley Hipotecaria establece -además- la prohibición de la venta vinculada de otros productos. Sin embargo, sí permite las bonificaciones de dichos productos e incluso la rebaja del tipo de interés en caso de su contratación. "Se elimina la obligatoriedad como señala la directiva", apunta Navas.

En cuanto al reparto de los gastos, la nueva ley establece que el cliente debe de asumir los gastos de tasación pudiendo elegir al tasador que puede ser una entidad diferente al banco e incluso una persona física. "Toda libertad de contratación es siempre bienvenida", señala Navas. Por su parte, el banco deberá de asumir los costes de gestoría, notaría, registro e IAJD, entre los 2500 y los 9.000€, por lo que es muy probable que el precio de las hipotecas se incremente. De hecho, según la Asociación Hipotecaria los costes se han incrementado del 1,932% de octubre al 2,009 de noviembre. "Y es probable que suban algo más. Lo relevante es que se garantice que existe verdadera competencia", señala el experto.

La competencia en el sector es precisamente uno de los objetivos de la ley española que establece facilidad para el cambio de banco. Hasta ahora si un cliente quería cambiarse, el banco podía contraofertar y si igualaba a la oferta de la competencia el cliente tenía obligación de permanecer. "La nueva Ley Hipotecaria establece libertad total para cambiar de banco siendo gratuíto para el cliente, lo que seguramente incrementará la competencia; esperemos que este punto no sea eliminado en su trámite en el Senado", señala el socio-director de navascusi.com.

En cuanto al interés de demora, se sitúa en el interés legal del dinero más un 3%. "Se sigue el criterio marcado por el Tribunal Supremo para evitar intereses de demora abusivos lo que nos parece razonable", señala Navas. Por lo mismo, se prohíben las cláusulas suelo, con la única salvedad de que el tipo resultante no podrá resultar negativo. "También nos parece razonable y elimina una cláusula abusiva que ha generado una enorme litigiosidad", apunta el experto. También se establecen exigencias reforzadas de transparencia para la contratación de las multidivisas, "pero no se prohíben si el cliente no ingresa en moneda extranjera o vive en el país de la moneda de referencia, como señala la directiva", advierte Navas.

Además, la nueva Ley Hipotecaria obliga al banco a realizar un examen exhaustivo del cliente para valorar su solvencia. Examinará sus ingresos actuales, sus gastos, sus ahorros y su previsión de ingresos futuros. Además, obliga al banco a consultar en Banco de España su historial crediticio. "Se trata de evitar la garantía de los avales, que ya han sido discutidos judicialmente. Una medida razonable porque lo lógico es que el banco examine la idoneidad para el cliente de un producto de largo plazo", señala el socio-director de navascusi.com que -no obstante- duda de la compatibilidad de este precepto con el reciente reglamento de protección de datos personales. "Más dudoso todavía es que el banco pueda facilitar información del cliente a plataformas privadas de solvencia", añade el experto.

Por último, la ley crea una autoridad independiente que vele por la protección y transparencia de la contratación inmobiliaria. "No sabemos todavía nada de esta figura, pero junto a la supervisión macroprudencial encargada al Banco de España probablemente otorguen racionalidad a un mercado indispensable para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna", apunta Navas.

"Llegaremos tres años tarde porque la directiva 2014/17/UE debía haberse traspuesto antes del 21 de marzo de 2016 como hemos advertido en multitud de ocasiones. Del Senado depende que además no lleguemos mal", concluye el socio-director de navascusi.com.

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