Incluye sentencia.
El interés casacional que resulta del recurso que acaba de resolver el Tribunal Supremo tiene que ver con la eficacia de los actos propios para modificar las reglas de una comunidad de propietarios establecidas en su Título Constitutivo y, por lo tanto, inscritas en el Registro de la Propiedad: aunque un condominio haya ido atribuyendo “pacíficamente”, como califica el TS, qué parte de los gastos comunes debe pagar cada propietario en un modo diferente al registrado, pueden volver a lo que dice el Registro sin que ello se considere un cambio esencial en el modo de atribución de gastos y, por lo tanto, sin la unanimidad de la Junta de Propietarios.
¿Cómo se reparten los gastos de una comunidad de vecinos? Conforme a lo establecido en el Título Constitutivo de la misma que a su vez resulta en el Registro de la Propiedad, aunque de facto se haya hecho de otro modo incluso durante años. Esto es lo que se reitera desde el Tribunal Supremo y se refleja en una sentencia dictada la semana pasada en relación a una discordancia en un inmueble de Pamplona entre la Junta de vecinos y una propietaria.
Tal y como señala la Sentencia, el Alto Tribunal ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido. Por ello, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos.
Aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
La sentencia de la que estamos informando se pronuncia acerca de la pretensión de una vecina que quería que la comunidad continuase con una determinada manera de atribuir los gastos del condominio o que se cambiase dicha regla por unanimidad dado que se estaba contradiciendo las reglas registradas.
El Supremo reitera que lo que está en el Título Constitutivo de la Comunidad se debe cumplir. "El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada" (STS de 7 de marzo de 2013). Frente a la pretensión de la copropietaria de que para volver a lo que dice el Título Constitutivo tenga que haber una votación y se apruebe dicha medida por unanimidad, conforme al art. 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el Supremo establece en la Sentencia que no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el Título Constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.
Doctrina de los actos propios
El Tribunal Supremo razona que no cabe sostener que la aplicación durante el tiempo, lo que es admitido por las partes, de unas cuotas de participación distintas a las establecidas en el Título Constitutivo constituyan actos propios que vinculen a la comunidad y en consecuencia que ésta se vea impedida para adoptar un acuerdo consistente en aplicar el régimen del Título Constitutivo que no requiere unanimidad sino simple mayoría conforme a lo establecido en el artículo 17.6 de la LPH.
El Supremo recuerda en su Sentencia que la jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:
- Que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente
- Que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior
- Que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.
