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‘Comentarios a la Ley Hipotecaria’: para comprender y aprovechar las ventajas de nuestro sistema registral inmobiliario

22 de Noviembre de 2019

La obra que hoy presentamos es una nueva edición, completamente revisada de los Comentarios a la Ley Hipotecaria, dirigida por el profesor Domínguez Luelmo. Huelga decir que se trata de comentarios a lo que en sentido propio se denomina Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y varias veces modificada hasta la actualidad. Nada que ver, pues, con lo que se ha dado en llamar nueva Ley Hipotecaria, es decir la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, que se ocupa fundamentalmente de la fase precontractual, y que se limita a modificar cinco preceptos de aquella. Frente a otros textos jurídicos, son estos los únicos comentarios completos existentes en el mercado sobre la vigente Ley Hipotecaria, lo que acaso se deba a la alta complejidad técnica de la ley, unida al hecho de que convergen en su regulación diversas ramas del Derecho.

  • En los últimos años se viene cuestionando este texto legal por considerar que no resuelve adecuadamente los problemas sociales que han aflorado
  • En esta edición de los Comentarios a la Ley Hipotecaria se abordan estos nuevos contenidos con un enfoque actual, ajustado a las necesidades del tráfico jurídico
Andrés Domínguez Luelmo,
director y coautor de la obra y Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid

La Ley Hipotecaria está integrada por un conjunto de normas civiles, pero también procesales y administrativas, que confluyen sobre un mismo objeto: la publicidad de los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales sobre fincas. Es precisamente su carácter interdisciplinar lo que motiva la dificultad de su estudio. En los últimos años se viene cuestionando este texto legal por considerar que no resuelve adecuadamente los problemas sociales que han aflorado como consecuencia de la crisis económica. Esta manera de enfocar las cosas es especialmente desafortunada, porque nuestro sistema inmobiliario registral, a diferencia de otros de nuestro entorno, dota a los particulares de una enorme seguridad jurídica, con un coste económico muy bajo.

Las consecuencias que plantea la ejecución de la hipoteca en caso de impago no se regulan en la Ley Hipotecaria, sino en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es precisamente la Ley Hipotecaria la que ha permitido a un porcentaje muy elevado de los ciudadanos el acceso a una vivienda en propiedad. Los autores de esta obra no han querido, sin embargo, ser ajenos a la problemática jurídica y social que plantea la ejecución de inmuebles, de manera especial cuando recaen sobre la vivienda familiar. En este sentido, se recogen todas las novedades introducidas por las numerosas reformas legislativas, dictadas para apoyar o reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Tampoco se ha dejado de lado los deberes precontractuales de información y las obligaciones de transparencia de los contratos que, una vez documentados, pueden acceder al Registro.

Son numerosas las reformas que ha experimentado La Ley Hipotecaria en estos últimos años. La de mayor trascendencia es sin duda la contenida en la Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario. Ello ha supuesto una modificación sustancial de todo lo relativo a la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, implantando un nuevo sistema de coordinación entre Registro y Catastro. La modificación de los artículos 9, 10, y 198 a 210 de la Ley Hipotecaria ha sido un revulsivo para nuestro sistema inmobiliario registral, modernizándolo al exigir la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio real, con la asignación de un código registral único, que va a constar además en toda forma de publicidad registral relativa a cada finca. Los comentarios a estos preceptos destacan precisamente por la profundidad de su estudio.

Entre las últimas reformas, sobresale sin duda la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, y la normativa de desarrollo de la misma, que ha dado lugar a varias Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de diverso contenido: depósito de condiciones generales de la contratación, uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, presentación por fax de documentos electrónicos con Código Seguro de Verificación (CSV). Aunque no se trate de cuestiones que incidan directamente en el contenido de la Ley Hipotecaria, todas estas modificaciones se analizan en los cometarios sobre el modo de llevar los Registros y la manera de practicar los asientos.

¿Cuáles son las características de esta obra?

Está estructurada a modo de comentario artículo por artículo. El estudio realizado de cada uno de los problemas es muy riguroso desde la perspectiva de los principios que inspiran nuestro sistema registral inmobiliario, pero tiene sobre todo un enfoque práctico, con el objeto de facilitar el conocimiento y aplicación de la Ley Hipotecaria a todos los profesionales del Derecho. El estudio de temas tradicionales (fe pública registral, principio de prioridad, tracto sucesivo, etc.) se enriquece con el tratamiento que reciben en la jurisprudencia más reciente y en las resoluciones de la DGRN. Pero además se tiene muy en cuenta la posible interferencia de los preceptos de la Ley Hipotecaria con otras ramas del derecho, como ocurre con la normativa urbanística, la inscripción de bienes de las Administraciones Públicas, o las consecuencias de la demolición de inmuebles regulada en la Ley 29/1998 en relación con la protección de terceros de buena fe.

Dentro de lo que se puede considerar un tratamiento más novedoso, destaca el de las medidas para la prevención del fraude fiscal, la identificación de los medios de pago, la constancia registral de los diversos supuestos a que puede dar lugar la aplicación del Derecho sucesorio (dependiendo de las peculiaridades del Derecho civil aplicable), la llevanza del Registro, la presentación de documentos electrónicos, o las relaciones entre los Registradores y su Personal auxiliar. Especialmente cuidados son los comentarios dedicados al estudio de las anotaciones preventivas y al propio derecho real de hipoteca, teniendo en cuenta las particularidades en la materia de algunos Derechos civiles, como ocurre con el Código Civil de Cataluña.

Los autores han estado también especialmente atentos a los problemas de coordinación de esta Ley con la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Son todavía muchos los preceptos de la Ley Hipotecaria (y más los de su Reglamento) que no terminan de encajar con la normativa procesal aplicable, especialmente en lo que se refiere a los procesos de ejecución, o al ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos, aunque también en cuanto a la forma y a quién debe dictar determinadas resoluciones procesales, o en lo que atañe a la impugnación de las calificaciones negativas ante la jurisdicción ordinaria.

Nuevos contenidos con un enfoque actual

En esta edición de los Comentarios a la Ley Hipotecaria se abordan estos nuevos contenidos con un enfoque actual, ajustado a las necesidades del tráfico jurídico, a la par que se revisan conceptos clásicos y se analizan los institutos de nueva creación, de manera especial a la luz de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y de la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, de las Audiencias Provinciales, del Tribunal Constitucional y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Como destaca el profesor Domínguez Luelmo en el prólogo a esta 3ª edición, el contenido de la Ley Hipotecaria es sumamente complejo por su carácter interdisciplinar: en la mayor parte de los problemas convergen cuestiones civiles, registrales, notariales y procesales, que necesitan de un enfoque unitario, lo que exige un profundo conocimiento de cada una de las instituciones. En este sentido, la obra se enriquece con la diferente perspectiva que aportan los profesionales que han participado en su elaboración: catedráticos y profesores de diversas universidades españolas, registradores de la propiedad, notarios, letrados de la Administración de Justicia, abogados y procuradores. El trabajo se completa, además, con un detallado índice de voces que facilita su manejo. Una obra, en definitiva, capital para comprender nuestro sistema registral inmobiliario y para conocer en profundidad los beneficios que la protección del registro dispensa en el tráfico de bienes inmuebles.

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