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7 de Noviembre de 2014

Jon Arrarte

Asociado Principal de Deloitte Abogados

La necesidad de verificar si las sociedades de carácter inmobiliario cualifican como patrimoniales

Una de las principales preocupaciones que la aplicación de las nuevas Normas Forales del Impuesto sobre Sociedades de los Territorios Históricos de Bizkaia, Gipuzkoa y Álava está poniendo de manifiesto es el riesgo de que las sociedades de carácter inmobiliario tengan la consideración de patrimoniales como consecuencia de que no realizan una actividad cualificada de arrendamiento y compraventa/promoción de inmuebles conforme a los requisitos exigidos por las citadas NFIS.


Las consecuencias de que una sociedad cualifique como patrimonial pueden ser relevantes desde el punto de vista tributario. Entre otras, podemos citar las siguientes:

  • Las sociedades patrimoniales no están exentas a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
  • En general, aunque se benefician de una escala de gravamen inferior al tipo general del 28%, tienen restringida la deducibilidad de los gastos en la determinación de la base imponible.
  • En el caso de socios personas jurídicas, los dividendos y plusvalías procedentes de sociedades patrimoniales no generan derecho a exención por doble imposición y, por tanto, se produce una doble imposición en sede del socio persona jurídica.
  • No obstante lo anterior, en caso de socios personas físicas, el régimen de las sociedades patrimoniales puede resultar interesante dado que las personas físicas no tributan por los dividendos recibidos ni por la parte de las plusvalías que se corresponden con beneficios generados durante los ejercicios en los que la entidad tributó como tal, por lo que la tributación deviene en definitiva en sede de la sociedad patrimonial.

En efecto, las nuevas NFIS exigen para que las actividades de arrendamiento y compraventa/promoción de inmuebles cualifiquen como económicas que se cuente con una plantilla media anual de cinco trabajadores empleados a jornada laboral completa y con dedicación exclusiva a esa actividad. A los efectos del cumplimiento del requisito de la plantilla, deben considerarse las siguientes reglas:

  • Se exigen cinco personas para la actividad de arrendamiento y otras cinco distintas para la actividad de compraventa/promoción.
  • No se consideran empleados las personas vinculadas.
  • Sí computa el personal empleado en el conjunto de las entidades vinculadas siempre que tales entidades no sean patrimoniales.
  • Las cinco personas deben estar empleadas en exclusiva para la gestión en sentido amplio de la actividad (es decir, computa el portero, el personal de seguridad, los administrativos, etc.).

La realidad económica de las empresas demuestra que el cumplimiento del requisito anterior resulta difícil incluso en los casos de grandes Grupos inmobiliarios con un patrimonio afecto a la actividad de arrendamiento valorado en cientos o miles de euros, ya que, la realidad del negocio hace que no sea necesario contar con cinco personas contratadas a jornada laboral completa y dedicación exclusiva para su correcta gestión.

Por tanto, ahora que se acerca el cierre fiscal 2014 en el que será de aplicación por primera vez la nueva NFIS, se hace necesario valorar si las sociedades de carácter inmobiliario tienen o no riego de cualificar como patrimoniales y, en tal caso, los riesgos y ventajas que ello puede implicar atendiendo a la naturaleza de su actividad y la condición de sus socios.


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