La modificación de la cláusula suelo de las hipotecas

            El Tribunal Supremo  recoge la realidad de que, en los contratos de préstamo hipotecario realizados por las entidades bancarias, se incorporan unas cláusulas generales como elementos esenciales de los contratos, que deberán estar inspiradas en la igualdad de posiciones de las partes contratantes (Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación), al mismo tiempo que deben ser transparentes. Cláusulas generales en las que se incluye aquellas referidas a la variación de los tipos de interés, y que constituyen un "elemento esencial del contrato".

            Para el Tribunal Supremo, las cláusulas tipo suelo, a pesar de estar incluidas como cláusulas generales en los contratos y de su aparente transparencia documental de las mismas (su redacción), para su legalidad es preciso que la información suministrada en su redacción sea adecuada, y  permita al consumidor percibir su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonable completo de cómo juega o cómo puede jugar en la economía del contrato.

            En la señalada sentencia, el Tribunal Supremo concluye que las citadas condiciones  generales (techo suelo) de los mencionados contratos de préstamo omiten información suficientemente clara y compresible de un elemento definitorio del contrato, al mismo tiempo que no señalan unas simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, para valorar los riesgos asumidos por las dos partes. Y, en este sentido, el Tribunal Supremo concluye que elevado del suelo hacía previsible que las oscilaciones a la baja del índice de referencia no repercutirían de forma sensible en el conste del préstamo, de forma que el contrato a interés variable se convertía en fijo, por lo que concluye que las cláusulas analizadas de efecto suelo no son transparentes, ya que la información no estaba suficientemente clara.

Para el citado Tribunal, las cláusulas suelo son lícitas siempre que al consumidor se le permita identificar la cláusula como definitoria del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de variabilidad de los tipos (comportamiento previsible de la variabilidad de los tipos, cuanto menos a corto plazo), de manera que esté informado de que es un préstamo a interés mínimo. Aunque, ello no impide su nulidad parcial de acuerdo con la Ley 26/1984, General de Defensa de los Consumidores, de las citadas cláusulas tipo suelo, conminado a las entidades financieras a eliminar de los contratos ese tipo de cláusulas en la forma en  que estaban establecidas, aunque se mantuvieran los contratos en vigor, y abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo.

De acuerdo con lo indicado, el Tribunal Supremo indicó que de conformidad con la legislación vigente cabía la nulidad de las condiciones generales ilícitas, por lo que declaró la nulidad parcial de los contratos objeto del recurso, dado el desequilibrio establecido en las mismas. Ya que la oscilación del tipo mínimo de referencia establecido en dichos contratos, daba cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustraban las expectativas del consumidor sobre el abaratamiento del crédito como consecuencia de la minoración del tipo de interés pactado, como de interés variable para ambas partes.

Finalmente, el Tribunal Supremo no admitió la eficacia retroactiva de la citada sentencia en relación a los contratos de préstamo que contengan cláusulas tipo suelo, al margen de los incluidos en el recurso de casación, dado que, la retroactividad de la sentencia de referencia generaría un riesgo de trastornos graves al orden público económico.

En definitiva, respecto de los contratos existentes, el Tribunal Supremo establece la irretroactividad de la sentencia, dado que su falta de transparencia no deriva de su oscuridad interna, sino de la insuficiencia de la información en los términos antes indicados. En base a lo cual, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos suscritos con consumidores, objeto del citado procedimiento, por la creación de apariencia de un contrato a interés variable, la falta de información suficiente sobre un elemento definitorio del contrato, la ausencia de simulaciones de escenarios económicos diversos, y la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad, conminando a cesar en la utilización de dichas cláusulas, pero sin que la sentencia tenga eficacia retroactiva respecto de situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de la citada sentencia.