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Blog Novedades tributarias

8

de

Mayo

Félix García de Pablos

Doctor en Derecho. Ponente del TEAC

La Nueva Regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

La Ley 16/2012 por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, ha modificado determinados aspectos de la regulación aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).


Las citadas entidades nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no solo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano.

El objetivo de dichas entidades, como señala la Exposición de motivos de la Ley 16/2012, se basaba en dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en los mercados regulados de estas entidades. Sin embargo el resultado ha sido muy diferente del esperado.

Desde el año 2009 son muy pocas alas entidades que se han acogido al citado régimen especial, que el actual legislador achaca a los requisitos exigidos para su aplicación, lo que ha determinado que el citado régimen sea totalmente inoperativo en la actualidad. En base a lo cual, la nueva Ley... procede a una revisión del marco jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario que permita impulsar su constitución, con el objetivo de dinamizar y potenciar el decaído mercado inmobiliario español, y proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

La nueva regulación, en primer lugar, flexibiliza algunos de sus requisitos, entre los que cabe destacar la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de cotización, o la eliminación de los requisitos relativos a la financiación ajena.

La Ley 16/2012 modifica la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, de manera que dichas entidades podrán realizar la promoción de bienes inmuebles, debiendo permanecer arrendados los bienes que integren su activo durante al menos tres años (anteriormente respecto de bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la sociedad, el plazo se ampliaba a siete años).

Como se ha señalado anteriormente, la Ley modifica el artículo 4 de la Ley 11/2009 estableciendo la obligación de que las acciones de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario deberán ser admitidas en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en cualquier otro estado miembro de la Unión Europea o del espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo. Acciones que deberán ser nominativas.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario tendrán un capital social mínimo de 5 millones de euros, y aquellas sociedades que hayan optado por el régimen especial de tributación establecido por la Ley 11/2009 deberán acordar la distribución del beneficio obtenido de la siguiente forma: el 100% de los beneficios de las sociedades participadas; el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones y participaciones de las entidades participadas; y el 80% del resto de los beneficios.

Sin embargo, la principal novedad se sitúa en el régimen fiscal aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, estableciéndose una regulación semejante a los países de nuestro entorno, mediante el establecimiento de una tributación a tipo de gravamen cero con efectos de 1 de enero de 2013, para estas entidades, respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.

En ese sentido, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario podrán optar por aplicar el régimen especial previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, el cual también será de aplicación a los socios, opción que deberá realizarse por la junta general de accionistas. Las citadas sociedades tributarán a un tipo de gravamen cero en el citado impuesto y, en el caso de generarse bases imponible negativas, no resultará de aplicación el artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II, III y IV del título VI de la citada Ley, y asimismo cuando se incumpla el plazo de tres años de arrendamiento de los inmuebles, las rentas generadas por estos inmuebles tributarán a tipo general mientras correspondan a períodos impositivos en lo que hubiera resultado de aplicación el régimen fiscal especial. Además,  la entidad estará sometida a un gravamen del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% (dicho gravamen tiene la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades).  Dicho gravamen no resultará de aplicación cuando el perceptor sea otra SOCIMI o una entidad no residente.

En cuanto al régimen fiscal de los socios, la nueva regulación establece tres supuestos diferenciados. En primer lugar, cuando los dividendos distribuidos con cargo a reservas respecto de los que se haya aplicado el régimen especial establecido en la Ley 11/2009, cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades (o un contribuyente sujeto al Im. Renta no Residentes con establecimiento permanente), no será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición interna de dividendos. Si el preceptor es contribuyente del I.R.P.F no le será de aplicación a la exención del artículo 1. y) de la Ley del citado impuesto, mientras que si el preceptor es un contribuyente sujeto al Im. Renta no Residentes sin establecimiento permanente, no le resultará de aplicación la exención del artículo 14.1.j) de la Ley Im. Renta no Residentes. En segundo lugar, las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital social que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial, cuando el transmitente o perceptor sea sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente sujeto al Im. Renta no Residentes con establecimiento permanente), tampoco le será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición interna de dividendos en relación con la renta obtenida que se corresponda con reservas procedentes de beneficios obtenidos durante la aplicación del régimen fiscal especial. Si el transmitente o preceptor es contribuyente del I.R.P.F., la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión (cotización), mientras que si el preceptor es un contribuyente sujeto al Im. Renta no Residentes sin establecimiento permanente, no le resultará de aplicación la exención del artículo 14.1.i) de la Ley Im. Renta no Residentes. En tercer lugar, los socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5% y que reciban dividendos o participación en beneficios que tributen a u tipo igual o superior de, al menos, el 10%, están obligados a comunicar esta circunstancia en el plazo de los 10 días siguientes a su percepción, ya que en caso contrario se entenderá  que trata de dividendos o participación en beneficios que están exentos o que tributan a un tipo inferior al 10%. Por otra parte, los socios que tengan la condición de entidades no residentes deberán acreditar en el citado plazo, que los dividendo quedarán gravados, ya sea en dicha entidad o en sus socios, al menos al tipo de gravamen del 10%. No obstante, dicha no sujeción queda condicionada a que los referidos dividendos tributen al tipo de gravamen de, al menos, el 10%, cuando éstos sean objeto de distribución por las entidades a que se refiere el artículo 2.1.b) de la Ley 11/2009 (entidades, no residentes en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI).

La Ley 11/2009 establece la obligación de las entidades que hayan optado por el régimen fiscal especial de señalar en la memoria de las cuentas anuales las reservas anteriores o procedentes de ejercicios en que se aplicó dicho régimen, los dividendos distribuidos con cargo a reservas o procedentes de beneficios en ejercicios derivados de la aplicación del régimen fiscal especial. Cuyo incumplimiento da lugar a las correspondientes infracciones tributarias.

Asimismo se regula la pérdida del régimen fiscal especial por la exclusión de negociación de mercados regulados o en un sistema multilateral de negociación, la renuncia al citado régimen, el incumplimiento de las obligaciones de información y de los requisitos para la aplicación del régimen fiscal especial, lo que determinará que la entidad pase a tributar el régimen general del Impuesto sobre Sociedades.

Por último, la Ley 16/2012 flexibiliza los criterios específicos que permiten la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades, reduciéndose el número mínimo de viviendas requerido (8 viviendas) y el período de tiempo en que deben mantenerse las mismas en arrendamiento ( 3 años), al tiempo que se suprimen los requisitos de tamaño de las viviendas. Igualmente, se suprime el requisito de tamaño de cada vivienda arrendada.


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