Blog Finanzas para abogados

27

de

Abril

Ricardo Queralt

Consultor Senior y Coordinador del departamento de finanzas de Netvalue Forensic

Las cláusulas suelo y techo en las hipotecas

En el artículo de hoy vamos a explorar el funcionamiento de las cláusulas suelo y techo que podemos encontrar en algunos de los préstamos hipotecarios ofertados por los bancos en los últimos años.


Como bien sabe cualquier persona que haya solicitado una hipoteca, el tipo de interés puede ser fijo o variable. Este último es mucho más frecuente en España y está referenciado al valor de un índice de tipos de interés, por ejemplo el EURIBOR, al cual se le añade un diferencial. Son las hipotecas de tipo de interés variable las que se ven afectadas por las cláusulas suelo y techo.

Para entender el funcionamiento de estas cláusulas, vamos a analizar los pagos que se realizarían para diferentes evoluciones del índice de referencia, en caso de no tener las cláusulas, de incluir una cláusula suelo y de incluir una cláusula techo.

Si, por ejemplo, para un crédito hipotecario sin cláusulas con un capital inicial de 100.000€, el tipo de interés estipulado es el EURIBOR+1%, en la fecha de observación del mismo el índice tiene un valor del 5% y la periodicidad de la cuota es mensual, el cliente pagará inicialmente una cantidad de:

100.000€ x [(5% +1%)/12] = 500€

Si el crédito hipotecario incluye cláusulas suelo o techo, el pago anterior puede verse afectado en caso de que el índice al que el tipo de interés está referenciado, en nuestro ejemplo el EURIBOR, se encuentre por encima o por debajo de un umbral estipulado en las cláusulas.

En el caso de la cláusula suelo, se fija una cantidad mínima que el cliente va a pagar independientemente del valor del índice referenciado. Tendrá incidencia por tanto, siempre que el índice más el diferencial se sitúe por debajo de dicho valor.

Si continuamos con el ejemplo anterior, pero ahora el  contrato incluye una cláusula suelo del 3% y el EURIBOR se sitúa en este caso en el 1%, según lo contemplado anteriormente, el cliente debería pagar inicialmente una cuota mensual de:

100.000€ x [(1% +1%)/12] = 166,67€

Sin embargo, al situarse el tipo de interés total (2%) por debajo del umbral (3%), la cláusula suelo se activa y el cliente pagará una cantidad mensual de:

100.000€ x [3%/12] = 250€

Se trata por tanto de una cláusula que proporciona valor a la parte que va a recibir los pagos, la entidad financiera, y que, para incluirla, esta tendrá que proporcionar un descuento al deudor en el precio del préstamo. Es decir, el cliente renuncia el día de la firma del contrato a una potencial disminución de las cuotas periódicas a pagar, a cambio de un descuento seguro en el precio de su hipoteca, generalmente traducido en una disminución del diferencial sobre el índice de referencia o del plazo de la hipoteca.

Por otra parte, en el caso de la cláusula techo, se fija una cantidad máxima que el cliente va a pagar, independientemente del valor del índice referenciado. Tendrá incidencia por tanto, siempre que el índice más el diferencial se sitúe por encima de dicho valor.

Si volvemos a nuestro ejemplo, y ahora incluimos una cláusula techo del  10% y el EURIBOR se sitúa en el periodo de referencia en el 11%, el cliente debería pagar inicialmente una cantidad igual a:

100.000€ x [(11% +1%)/12] = 1000€

Sin embargo, al situarse el tipo de interés total (12%) por encima del umbral (10%), la cláusula techo se activa y el cliente pagará una cantidad mensual de:

100.000€ x [10%/12] = 833,33€

En este caso la cláusula techo proporciona valor a la parte que va a realizar los pagos, el cliente, de manera que, para incluirla, la entidad financiera aumentará el precio inicial de la hipoteca. Al contrario que en el caso anterior, la entidad financiera renuncia el día de la firma del contrato a una potencial aumento de las cuotas periódicas a recibir, a cambio de un aumento seguro en el precio de la hipoteca.

En algunos casos, la entidad financiera propone incluir los dos tipos de cláusula en el contrato, de manera que el precio sobre la hipoteca inicial, puede ser mayor, menor o igual, en función de los valores umbrales seleccionados.


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[ 1 Comentarios ] Pagina 1 de 1

  • 1 juan rios 2013-02-22 12:00:03
    donde puedo ver los datos de la clausula suelo

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