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12 de Mayo de 2017

20 aspectos que debe conocer sobre los contratos de arrendamiento de vivienda y probablemente usted desconoce


1. ¿Es cierto que los contratos inferiores a 12 meses no son arrendamiento de vivienda? Es falso. Lo que va a definir el contrato es el objeto del mismo y no la duración.

2. Si el inmueble constituye una vivienda habitual y no hay una justificación real y concreta que justifique la temporalidad, cualquier pacto que reduzca el periodo obligatorio marcado por Ley es nulo de pleno derecho.

3. No hay que cometer el error de no definir bien el tipo de contrato. De lo contrario se presumirá que es un contrato de arrendamiento de vivienda. La Jurisprudencia (en líneas generales) sigue protegiendo el arrendamiento de vivienda y al arrendatario en particular.

4. ¿Hay libertad absoluta de pactos en los contratos de arrendamiento?: Teóricamente lo es, pero en realidad, es absoluta en beneficio del arrendatario solamente.

5. El contrato de arrendamiento tiene una duración mínima (a favor del arrendatario) de tres (3) años. Una vez alcanzado estos tres (3) años, corresponde a las partes acordar si se prorroga o no. Durante los 3 primeros años, quien está vinculado es el arrendador, pero no el arrendatario, tal como se verá en el siguiente apartado.

6. El arrendatario puede desistir el contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con un plazo de treinta (30) días.

Para el caso de incumplimiento de lo dicho, las partes podrán recoger en el contrato una cláusula que imponga al arrendatario el pago de la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste. El plazo de seis meses no puede alterarse en perjuicio del arrendatario (v.gr. no puede estipularse que será de ocho (8) meses, aunque sí puede alterarse si fuese inferior).

7. Cuando el arrendador es usufructuario, el contrato terminará al tiempo que se acabe el usufructo, con total independencia del plazo del contrato.

8.  El cónyuge divorciado al que corresponda el uso y disfrute de la vivienda familiar, y que se encuentra bajo un contrato de arrendamiento a nombre del otro cónyuge, pasa a ser titular del contrato.

9. Hay libertad absoluta para fijar la renta, pero:

  • Siempre será pagadera de forma mensual.
  • Se paga por adelantado y principalmente dentro de los siete (7) primeros días del mes.
  • La renta se podrá actualizar. Y esto es muy importante: debe quedar regulado de forma expresa en el contrato que ésta se habrá de actualizar, o de lo contrario no se podrá.
  • En tanto que arrendadores se puede concretar que la renta se actualizará sólo y exclusivamente cuando sea el índice de actualización, sea positivo.-

10. El pago por adelantado de más de un mes de renta (como fórmula habitual de garantía) es nulo de pleno derecho, aunque estuviere pactado por las partes.

11. La cláusula por la que el arrendador queda facultado para acceder a la vivienda para comprobar el estado del inmueble, es nula, por cuanto entra en colisión con el derecho constitucional de "inviolabilidad del domicilio"

12. La actualización de la renta, puede reclamarse en cualquier momento de duración del contrato, con carácter retroactivo, incluso si desde el primer año, la renta no fue debidamente actualizada (pero estaba pactada en el contrato)

13. La forma en cómo se comunican las partes debe quedar regulado en el contrato. La comunicación por teléfono o correo electrónico es válida entre las partes.

14. Debemos evitar la "Compensación de obras", que consiste en la compensación de rentas a cambio de que el arrendatario lleve a cabo obras modificativas en la vivienda. Algo peligroso que genera muchos conflictos, aunque si queremos hacerlo tenemos que dejar bien claro y sin margen de duda:

  • Obras a realizar
  • Presupuesto detallado
  • Persona que la va a realizar
  • Plazo en que se van a realizar
  • Rentas de compensación

15. Gastos y Servicios. Los gastos de comunidad no son renta; son una repercusión que hace el arrendador, pero no es renta. Para que sea válida y ser exigible es necesario que se haya establecido las cantidades de esos gastos en la firma del contrato (aunque sea aproximada). Estos gastos solamente pueden ser actualizarlo a futuro en base al IPC (sólo es posible actualizarlo al doble del IPC), es importante que se determine económicamente los gastos, ya que si no estaríamos ante una clausula nula.

Respecto a los suministros no hace falta pacto expreso, ya que siempre serán a cargo del arrendatario. Es innecesario el pacto expreso en tasas de basuras, ya que siempre será el arrendatario quien esté obligado a abonarla.

16. Respecto a las obras de conservación, serán a cargo del arrendatario cuando sea por un mal uso o negligencia (no por un desgaste o deterioro por uso normal).

Las obras siempre van a ser cargo del arrendador, siendo el arrendatario obligado de las pequeñas reparaciones.

17. En referencia a la adquisición preferente, es un derecho renunciable para el arrendatario, aunque si no se renuncia expresamente sigue mantenimiento el arrendatario ese derecho. Sólo está exento si se vende el inmueble como masa (edificio).

18. Sobre la garantía del aval bancario, éste debe estar vigente durante toda la vida del contrato incluido sus prórrogas.

19. La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda es de una mensualidad (sólo una), y si se exigiera más sería considerada como depósito.

20. La fianza es de carácter obligatorio, salvo que las partes acuerden lo contrario.


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