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24 de Septiembre de 2019

Domínguez Martín, Almudena

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El aval también garantiza la devolución de anticipos cuando la vivienda no se entrega libre de cargas

  • Compraventa civil; aval.
  • Sentencia del TS 255/2019, de 7 de mayo (JUR 2019, 154933).

En una compraventa de vivienda el aval garantiza la devolución de los anticipos ante el incumplimiento por el promotor de su obligación de entrega por cualquier causa; el interés casacional del recurso radica en si el aval de la Ley 57/1968 garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de entrega, no solo por no finalizarse la construcción, sino motivada por una alteración esencial del precio de los contratos (por no liberarse las cargas que pesaban sobre aquellas). Es decir, si esta conducta ha de considerarse contraria al buen fin del contrato y, por tanto, comprendida en la garantía.


  • Supuesto de hecho

    Nos encontramos ante un recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 15 de octubre de 2015, que versa sobre la responsabilidad del banco avalista codemandado respecto de los anticipos hechos por tres compradoras de dos viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968, en un caso de incumplimiento del vendedor consistente en no haber levantado, antes del otorgamiento de escritura pública, las cargas hipotecarias que gravaban las viviendas por un importe superior al precio que quedaba por pagar.

    El banco demandado se opuso a la demanda alegando inexistencia del supuesto de hecho que fundaba la existencia del aval, pues la promotora concluyó las obras en plazo y obtuvo la licencia de primera ocupación en la fecha convenida, sin que el aval debiera responder de cualquier supuesto incumplimiento contractual de la promotora ajeno al proceso constructivo.

  • Criterio o ratio decidendi

    La STS 527/2016, de 12 de septiembre fijó como doctrina que "las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística".

    La obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador. En el presente caso procede aplicar esa misma doctrina porque la promotora se obligó a entregar las viviendas libres de cargas, y aunque en el contrato y en comunicaciones posteriores entre las partes se admitió la posibilidad de que las compradoras se subrogaran en la hipoteca concedida por la avalista, en ningún caso las respectivas partes compradoras aceptaron que subsistieran a la firma de las escrituras las otras dos inscritas a favor de entidades distintas, como demuestra que las compradoras dirigieran requerimiento a la promotora para que procediera a cancelarlas antes del otorgamiento de las escrituras. Pese a ello, la promotora hizo caso omiso y abocó a las compradoras a una situación en que la entrega instrumental comportaba la asunción de una responsabilidad hipotecaria por importe superior a la parte del precio pendiente de pago.

    En definitiva, si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas.

  • Documentos relacionados

    Normativa considerada

    • Ley 57/1968, de 27 de julio (RCL 1968, 1335): Arts. 1, 3 y 4
    • Ley 38/1999, de 5 de noviembre (RCL 1999, 2799): Disposición Adicional 1
    • Código Civil (LEG 1889, 27): Arts. 1562 y 1853

    Jurisprudencia relacionada

    • SAP Sevilla de 15 de octubre de 2015 (JUR 2016, 15240)
    • STS 527/2016, de 12 de septiembre (RJ 2016, 4437)

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