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20 de Noviembre de 2018

Gloria Sánchez Castrillo

Área Derecho Privado. Departamento de Desarrollo y Soluciones de Contenidos-Legal & T&A

Incumplimiento del contrato de compraventa por retraso en el plazo de entrega de la vivienda

  • STS (Sala de lo Civil) 247/2018, de 25 de abril (JUR 2018, 121799)

El Tribunal Supremo estima el recurso interpuesto por el que se solicitaba la resolución de dos contratos de compraventa de vivienda como consecuencia de un retraso en el plazo de entrega pactado.


Supuesto de hecho

Se articulan como causas de resolución del contrato de compraventa el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones pactadas, entre ellas el retraso respecto de la fecha señalada en la entrega de dos inmuebles, no cumplir con la recepción de los correspondientes avales así como no suministrar información respecto al estado en el que se encontraba la edificación.

Frente a estas alegaciones se señala que a pesar de la demora tales incumplimientos en la entrega causados por la paralización de la obra a causa de un procedimiento contencioso-administrativo por razones urbanísticas relacionados con la licencia de obra no tienen entidad suficiente como para dar lugar a la resolución de los contratos.

Criterio o «ratio decidendi»

El retraso en la entrega de los inmuebles en el plazo pactado constituye un incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado la resolución del contrato.

La obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previas a la entrega de los inmuebles genera en el comprador la confianza razonable de que no va a padecer dificultades urbanísticas, pues no puede trasladarse al adquirente los inconvenientes que pueden surgir, ni los posibles riesgos empresariales que conlleven una paralización de la obra.

La doctrina establecida al respecto por el Tribunal Supremo sobre la aplicación de las arras penitenciales cuando estas se encuentran pactadas en contrato, tal como ocurre en el supuesto analizado, amparan una obligación facultativa de decidir entre cumplir o pagar lo pactado sin importar incumplimientos, culpabilidad o imposibilidad.

Estima el Tribunal Supremo el recurso al considerar que la entrega en sí misma constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor si se quiere cumplir con el derecho del comprador de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiesen estipulado, siendo el plazo de entrega esencial, tal y como puede inferirse del hecho de que fue en el contrato donde se pactaron las consecuencias para el supuesto de que el vendedor no entregase la vivienda en la fecha prevista en contrato.

Documentos relacionados

Normativa considerada

  • Arts. 1091, 1105, 1224, 1254, 1255, 1258, 1288, 1454 del Código Civil (LEG 1889, 27)

Sentencias a favor

  • STS Sala de lo Civil n.º 581/2013, de 26 de septiembre (RJ 2013, 6402)
  • STS Sala de lo Civil n.º 198/2014, de 1 de abril (RJ 2014, 2155)
  • STS Sala de lo Civil n.º 430/2017, de 7 de julio (RJ 2017, 3199)

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