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Blog Revista Aranzadi Doctrinal

19 de Julio de 2016

Celeste Alonso Antón

Editora. Área Fiscal. Departamento de Contenidos

IS. Imputación temporal de ingresos por venta de inmuebles

  • Sentencia TS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2.ª), de 11 de noviembre de 2015 (RJ 2015, 4807)
  • IS: Venta de inmuebles. Imputación de ingresos.

En las empresas inmobiliarias, los ingresos por venta de inmuebles se imputan al momento en que estén sustancialmente terminados, con independencia del momento de escrituración o de la entrega real.


  • Supuesto de hecho

    La cuestión sometida a recurso de casación se reduce a determinar el criterio de imputación temporal de los beneficios por la venta de la promoción "Los Altos". Las partes discrepan, ya que la Inspección entiende que tal beneficio ha de declararse en el ejercicio 2002, período en el que los inmuebles de aquella promoción estaban sustancialmente terminados, mientras que la parte actora, por el contrario, defiende su imputación al ejercicio 2003, pues en este año se han incurrido en costes necesarios para la finalización de la promoción, señalando que no existe ni en la normativa fiscal ni contable precepto alguno que impida a las compañías considerar un porcentaje del 100% de terminación de obras antes de reconocer los ingresos.

  • Criterio o «ratio decidendi»

    El TS se pronuncia al respecto interpretando la norma de valoración 18ª de las contenidas en la Orden de 28 de diciembre de 1994, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias, relativa a las ventas y otros ingresos.

    En dicha norma se establece:

      "Las ventas de inmuebles estarán constituidas por el importe de los contratos, sea cualquiera la fecha de los mismos, que corresponden a inmuebles que estén en condiciones de entrega material a los clientes durante el ejercicio

      Para el caso de ventas de inmuebles en fase de construcción, se entenderá que aquellos están en condiciones de entrega material a los clientes cuando se encuentren sustancialmente terminados, es decir, cuando los costes previstos pendientes de terminación de la obra no sean significativos en relación con el importe de la obra, al margen de los de garantía y conservación hasta la entrega. Se entiende que no son significativos los costes pendientes de terminación de obra, cuando al menos se ha incorporado el 80 por 100 de los costes de la construcción sin tener en cuenta el valor del terreno en que se construye la obra. Elegido un porcentaje que deberá explicitarse en la memoria, se mantendría de acuerdo con el principio de uniformidad, para todas las obras que realice la empresa"

    Hay que entender que la norma impone la contabilización como ventas del ejercicio de las derivadas de los contratos privados cuando las obras de los inmuebles en cuestión hubiesen incorporado más del 80% de sus costes, una vez excluido el valor de los terrenos y ello con independencia de la fecha de la escrituración de las edificaciones o de la entrega real de las mismas, salvo que las empresas empleen un porcentaje superior al 80%, y lo expliciten en la memoria. No es imperativa por tanto la norma respecto de un porcentaje concreto, siempre y cuando sea al menos del 80%.

    Sentado lo anterior habrá que comprobar de un lado si la entidad aplicó rigurosamente el contenido de la norma de valoración controvertida, adoptando el porcentaje del 100% y, por tanto, el de finalización de las obras, superior al 80%, y si dicho criterio se explicitó en la memoria de las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2002 y 2003, como se alegó para el reconocimiento de los ingresos por la venta de edificaciones; por otro, si se aportaron pruebas suficientes para demostrar que durante el ejercicio 2003 se había incurrido en costes necesarios para la finalización de la promoción, que impedían en el ejercicio 2002 considerando que los inmuebles estuvieran en condiciones de entrega material a los clientes.

    Pues bien, en relación al criterio al que se acogió la empresa se aportaron copias de las páginas de las memorias de las cuentas anuales de los ejercicios 2002 y 2003, en las que se especificaba que los ingresos por venta de edificaciones se reconocen cuando la construcción ha sido completada y se ha transmitido la propiedad; y respecto a la existencia de costes significativos para la finalización de la obra durante el ejercicio 2003, y que distaban del supuesto de la mera suspensión de ciertos gastos para finalizar la obra a que se refería el TEAC, también se aportaron pruebas suficientes a criterio del TS. En esta situación, resulta patente la necesidad de estimar el recurso contencioso administrativo.

  • Documentos relacionados

    • Ley 43/1995, de 23 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, arts. 10.2 y 19.1.
    • Norma de valoración 18ª de la Orden de 28 de diciembre de 1994, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias.
    • Código de Comercio, art. 38.1.d).
    • Consulta del ICAC, publicada en el BOICAC nº 52, de diciembre de 2002.

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