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5 de Julio de 2018

Ignacio Gil

Abogado ejerciente del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

Análisis de la figura jurídica de la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda

La tácita reconducción en arrendamientos urbanos es una figura jurídica básica. Si bien esta figura no está recogida de facto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si será de aplicación en virtud del carácter supletorio del Código Civil (CC), supletoriedad recogida en el artículo 4º de la LAU “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán (..) supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.


 Esta figura, que se encuentra en el Código Civil, y más concretamente en su artículo 1.566 dentro de la sección  "De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario", supondrá la creación de un contrato ex novo de arrendamiento a la fecha de finalización del anterior contrato suscrito entre las partes. Este nuevo contrato tendrá una serie de particularidades, que si bien indicaremos más adelante, primero habrá que subrayar las condiciones necesarias para que entre en juego esta figura jurídica, pues de no cumplirse alguna de ellas, no será de aplicación la tácita reconducción:

  • La finalización del contrato de arrendamiento, así como sus prórrogas, ya sean legales; recordemos la vigencia mínima de 3 años en arrendamientos de vivienda, más otro año en caso de que ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de dar por resuelto el contrato, con al menos 30 días a su fecha de vencimiento. Todo ello conforme al artículo 10 de la LAU (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) o inclusive aquellas otras prórrogas que ambas partes hubiesen recogido en el contrato o en posteriores novaciones al mismo.
  • Que el arrendatario permanezca en el disfrute del objeto  del contrato, por un periodo superior a 15 días una vez concluido el plazo pactado de la vigencia del contrato, incidiendo el prof. LUCAS FERNÁNDEZ[i] en que dicha permanencia "debe entenderse como disfrute arrendaticio, es decir, algo más que una mera permanencia en la posesión".
  • La aquiescencia del arrendatario, esto es, la no oposición del arrendador a esta permanencia.

Esta aquiescencia supondrá que el arrendador no realice actos, que deberán ser fehacientes (pudiendo ser desde un burofax, un requerimiento notarial e incluso iniciar un procedimiento judicial de desahucio). Debiendo el arrendador, para evitar esta aquiescencia, manifestar su voluntad de dar por resuelto el contrato a la fecha de su resolución o en los 14 días inmediatamente posteriores a la fecha de su resolución. Sentencias del TS 28/07/1.999 y 2/03/1993 respectivamente:

    "el requerimiento notarial al recurrente formulado por la parte actora (..) para que le entregase el objeto arrendado al haber expirado el plazo de duración contractual obsta para la aplicación del art. 1.566, sin que el abono de rentas después del mismo no sea otra cosa que una compensación al arrendador por verse privado ilegítimamente del disfrute del objeto del arrendamiento por la voluntad unilateral del arrendatario  que se negó a la entrega."

    "Si con anterioridad al vencimiento del plazo contractual medió el requerimiento preciso revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento [...], no pudo surgir la tácita reconducción a que hace referencia el artículo 1566 del Código Civil, sin que la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble a partir de aquel momento sin otra causa que la condescendencia de la contraparte, pueda generar titulo alguno a favor de aquélla [...]; y no obsta a lo dicho que, después de terminado el plazo del arrendamiento, el arrendador haya percibido algunas rentas, pues tal circunstancia no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del contrato de arrendamiento ya terminado y concluido"

  • Que las partes no hayan pactado la exclusión de la tácita reconducción, en virtud del carácter facultativo y no imperativo del artículo 1.566 del Código Civil, como aclaro el TS en sentencia del 28 de marzo de 1951:

    "Por la cláusula 5ª del contrato celebrado entre los litigantes el 7 de mayo de 1936, se estipuló que la extinción del mismo tendría lugar a los cinco años de su fecha, y que se renunciaba a la posible tácita reconducción, y como tal renuncia era válida por virtud de lo dispuesto en el artículo 6º, apartado 2º del Código Civil, y obligatoria para los contratantes, conforme a los 1091 y 1255 del propio Cuerpo Legal, es visto que no puede alegarse la tácita reconducción, como hace el recurrente para oponerse a la extinción del contrato por vencimiento del plazo estipulado, ya que aquella no puede producir sus efectos por consecuencia de su renuncia "

Por lo tanto, si se cumplen las condiciones expresadas anteriormente sería de aplicación la tácita reconducción. Este hecho supondrá una serie de consecuencias, la primera como se ha indicado anteriormente es la creación de un nuevo contrato. Pues a pesar de la conclusión del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, la voluntad de ambas, a priori, es continuar con dicha relación arrendaticia. Las condiciones de este contrato ex novo generado por la tácita reconducción serán las del contrato primitivo, salvo aquellas obligaciones que hubieran suscrito terceros (STS 09-4-85). En lo que respecta a la duración de este, para determinar la duración que regirá este nuevo contrato habrá que estar al artículo 1.581 del CC:

    "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.(..)"

Así para delimitar la duración de este nuevo contrato en relación con el artículo 1.581, habrá que estar al pacto que ambas partes suscribieron en el contrato original con relación a la renta. Por lo que podrá ser diario, mensual o anual. Si la renta se pactó por mensualidades, el contrato tendrá una vigencia mensual, pudiendo desistir las partes para su renovación el siguiente mes. De la misma forma si la renta se estableció por días, los contratos tendrán una duración diaria y si se estableció la renta de forma anual, tendrán una duración anual.

La segunda consecuencia como se ha indicado anteriormente es que este nuevo contrato de arrendamiento libera a aquellos terceros que suscribieron obligaciones en el contrato original. Un ejemplo de ello será, por ejemplo, el avalista que se obligó a avalar a una de las partes. Hecho muy importante en caso de arrendamientos con unas rentas elevadas en las que el aval medió como afianzamiento por el arrendador en su voluntad de suscribir el contrato de arrendamiento. Todo ello en virtud del artículo 1.567 del CC:

    "En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal."

No cabe duda de que la tácita reconducción es una figura que rige una cantidad nada desdeñable de arrendamientos vigentes. Es por ello necesario, la importancia de determinar la existencia de este tipo de contratos, a efectos de una correcta valoración jurídica de la situación de los arrendamientos. Pues las condiciones de este tipo de contratos, como hemos visto, difieren en puntos tan importantes como los avales por terceros y su vigencia respecto al contrato originalmente suscrito.



[i] Francisco LUCAS FERNÁNDEZ, Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales. Tomo XX.I (eds. Manuel Albaladejo y Silvia Díaz Alabart), Madrid, 1992, pág. 601.


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