Práctica jurídica

22 de Septiembre de 2008

El sainete de la entrega de viviendas compradas sobre plano: mismos actores, distinto escenario… ¿Nuevo guión?

Desde hace meses, los medios de comunicación vienen informando sobre las dificultades que las promotoras inmobiliarias y los adquirentes de viviendas (especialmente los compradores de viviendas sobre plano) están atravesando como consecuencia de la crisis económica. Concretamente, abundan las noticias sobre las inmobiliarias que han optado por acogerse al procedimiento concursal y los efectos que dicha excepcional situación jurídica va a tener sobre aquellos compradores que, habiendo adelantado cantidades a cuenta (señales, pagos a cuenta del precio), se encuentran a la espera de que la construcción se concluya y se proceda al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y consiguiente entrega de la posesión.

Óscar Fernández León,
Socio Director y responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de LEON & OLARTE FIRMA DE ABOGADOS, SLP

Sin embargo, en mi opinión, los grandes olvidados hasta la fecha por los medios de comunicación son aquellas promotoras, especialmente las pequeñas, que sin haber realizado importantes inversiones en suelo para su desarrollo en fechas recientes, han tenido la "fortuna" de ser alcanzadas por la crisis económica en un momento en el que la o las promociones inmobiliarias en curso se encuentran terminadas o a punto de concluir en plazo (o en márgenes temporales adecuados) a la espera de cumplimentar los últimos trámites técnicos y administrativos que anteceden al otorgamiento de las escrituras de compraventa. Lógicamente, en estos casos, la promotora, si bien atraviesa dificultades por el oscuro futuro que proyectan los análisis económicos del sector, está lejos de optar por acogerse al concurso, siendo su prioridad cerrar el proyecto con éxito a la espera de capear el temporal.

Para estas promotoras, ante la falta de proyectos futuros (no solo por la falta de suelo, sino porque las previsiones de demanda de unidades inmobiliarias son absolutamente nulas para los próximos meses) el otorgamiento de las citadas escrituras de compraventa constituye un auténtico balón de oxígeno, dado que el importe a entregar por el comprador ante notario, bien a través del pago del capital con fondos propios o a través de una hipoteca obtenida ex profeso bien mediante el mecanismo de la subrogación de la hipoteca promotor, representa en la mayoría de los casos un importe que oscila entre el 60 y el 80 % del precio de la operación. Cobrar dicho importe en los momentos actuales es para el promotor una bendición después del peligroso camino recorrido y de los peligros que acechan en la meta.

Y he aquí que lo que nunca había ocurrido empieza a producirse con una reiteración más que preocupante para la supervivencia de estos pequeños promotores. Efectivamente, promociones terminadas, con certificado fin de obra y con licencia de primera ocupación o cédula de primera habitabilidad (según los casos) no se llegan a escriturar a tiempo dado a causa de las siguientes incidencias:

1. a)Compradores particulares que ante la situación de miedo y temor generada por la crisis económica o incluso afectados por la misma (despidos, cierres, etc.), deciden no escriturar solicitando al promotor la resolución del contrato de compraventa. En algunas ocasiones, a fin de obtener un mejor posicionamiento en la negociación para obtener la devolución del importe íntegro del capital entregado a cuenta, avispados compradores invocan insignificantes retrasos temporales en la entrega del inmueble; falta de entrega del aval de pagos en garantías a cuenta, etc.
2. b)Los famosos "inversores" que tras adquirir tres, cuatro o más viviendas sobre plano, ven con estupor que no pueden dar salida a su inversión a través del otrora lucrativo " pase", y se resisten a escriturar. Aquí también encontramos en ocasiones al "listo" de turno que invoca el incorrecto proceder del promotor a la hora de cumplir el contrato para posicionarse en el proceso de resolución.
3. c)Y los que faltaban: Las entidades financieras, que siguiendo unas directrices otrora menos rígidas, rechazan algunas subrogaciones de la promoción, al entender que el ratio de riesgo para estas operaciones (el "nuevo", claro) impide aceptar la subrogación. Tampoco podemos olvidar, que algunas denegaciones se producen por culpa de algunos compradores (posiblemente incluidos en el punto a) que sufren continuos olvidos para llevar la documentación (nómina, propiedades, etc.) a la entidad financiera, sin que pueda por tanto determinarse por ésta la viabilidad de la operación.

Obviamente, estamos hablando de supuestos excepcionales que comienzan a producirse, lo que no impide que mirando atrás digamos ¡Quién los ha visto y quién los ve!

Lo cierto y verdad es que en estas nuevas situaciones que afectan de lleno en la cuenta de resultados de las promotoras van a requerir la intervención de abogados que deberán desplegar importantes habilidades tanto en práctica jurídica contractual como de negociación, dado que en todos los supuestos antes epigrafiados, la relación contractual se mantiene vigente, será la redacción, interpretación y aplicación de las estipulaciones del contrato privado de compraventa, especialmente las relativas a la forma de pago del precio; las que afectan al proceso de subrogación de hipoteca y los efectos de la su aceptación por la entidad bancaria; las condiciones resolutorias, etc., las que determinarán las posibilidades de éxito de una compleja negociación.

En cualquier caso, desde la perspectiva del promotor, el tiempo corre en su contra, ya que mientras la relación contractual no se resuelva (por mutuo acuerdo o por resolución judicial) la vivienda no se podrá vender y tanto los gastos que genera la hipoteca promotor (con o sin subrogación) como el coste de la construcción ya generado, tendrán que ser satisfechos por éste, y desgraciadamente, para concluir, el tortuoso mecanismo legal a emplear para exigir el cumplimiento del contrato a un comprador de una promoción inmobiliaria se nos antoja poco práctico atendidas las actuales circunstancias de mercado, y en la mayoría de los casos desaconsejable.

Óscar Fernández León,
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