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Acuerdos comunitarios contra los alquileres turísticos

12 de Febrero de 2019
  • ¿Paga igual el que alquiló fugazmente dos días y el que mantiene todos los días ocupada su vivienda con turistas?

Como seguramente es conocido, el RD-ley 21/2018, de 18 de diciembre, no sólo modificó en parte el régimen de los arrendamientos de vivienda, sino que estrechó el cerco contra las viviendas turísticas.

Ángel Carrasco Perera,
Consejero académico de “Gómez Acebo & Pombo”, abogados y Catedrático de Derecho Civil


Quiero considerar la reforma que se hace del art. 17 LPH. Con el voto de 3/5 propietarios y cuotas, se puede tomar acuerdo en junta que "limite o condicione" la actividad de alquiler para uso turístico en el sentido del art 5 e) LAU, también reformado por el RD Ley. No será precisa la unanimidad ni siquiera cuando la limitación acordada altere lo dispuesto en los estatutos comunitarios (es decir, cuando haya una expresa permisión estatutaria de este uso). También puede acordarse un incremento de las contribuciones de estas viviendas a la factura de los gastos comunes, con el límite del 20%. Repárese que será preciso que exista una normativa autonómica "sectorial turística" que contemple el supuesto; a falta de ella, no se pueden tomar acuerdos restrictivos, porque todo propietario tiene derecho prima facie a alquilar su vivienda a quien quiera y por el tiempo que quieran las partes. "Estos acuerdos no tendrán efecto retroactivo".

Un abanico de posibilidades

¿Qué significa esto último? Repárese que no se trata de una disposición transitoria que afecte a la norma reformada como tal (el art. 17.12 LPH), sino al acuerdo eventual que la comunidad tome y cuando tome, si lo toma. Pero no es indiscutible que la regla transitoria no se refiera a la entera norma reformada.

Entonces se abre un abanico de posibilidades. Primero, el acuerdo no afectará a los alquileres turísticos vivos en el momento de tomarse aquél. Pero esto es absurdo, porque estas estancias apenas duran más de unos días, lo que las pone al abrigo de desahucios y de acuerdos. Segundo, el acuerdo no afectará a los contratos de estancia turística ya celebrados, aunque todavía no consumados, en el momento de tomarse aquél o (ahí la duda) en el día 19 de diciembre. Pero es cosa peregrina, porque el propietario tendría que arrostrar la carga de la prueba (y simular) de la existencia de acuerdos verbales o escritos previos. Tercero, el acuerdo no afecta a aquellos propietarios que en el momento del acuerdo o en el día 19 de diciembre (otra vez la duda) estuvieran ya afiliados a una red o canal de comercialización; lo que sería inequitativo con el resto de los propietarios aún no afiliados, y cosa no justificada, porque el propietario no ha pagado por afiliarse o darse de alta en el canal. Cuarto, el acuerdo no afectará a los propietarios, que lo fueran el día previo del acuerdo (o el día 19 diciembre, otra vez), que ya hubieran comercializado alguna vez viviendas en estancias turísticas; igualmente discriminatorio. Quinto, el acuerdo no afecta a los propietarios que lo fueran a la fecha del 19 de diciembre, porque estos tienen derecho a confiar en la libertad dominical que publicaban los estatutos de la comunidad. Sexto, el acuerdo no afecta a los propietarios que lo fueran antes de la toma del acuerdo, sino a los que adquieran posteriormente viviendas en propiedad. Séptimo, la no retroactividad se refiere a los acuerdos de incremento de cuotas: no se pueden imponer tales recargos a los propietarios que hubieran celebrado alquileres turísticos antes de la fecha del acuerdo, ni, desde luego, a los propietarios que hubieran realizado alquileres turísticos antes del 19 de diciembre.

Dudas sabrosas

No nos detengamos aquí. La gracia de la norma no ha terminado. Sucede entonces que estos acuerdos no "supon(drán) un incremento superior al 20%". Como dice el refrán, una vez maté un gato y me llaman matagatos. Una vez alquilé mi vivienda tres días a unos turistas y ya me quieren cargar todos los meses una cuota de gastos comunes incrementada en el 20%. ¿O sólo un incremento del 20% en la cuota del mes en que alquilé? ¿Cuántos días del mes tendrá que estar alquilada la vivienda a turistas para que se dispare el incremento? ¿Paga igual el que alquiló fugazmente dos días y el que mantiene todos los días ocupada su vivienda con turistas? ¿Se exige habitualidad? ¿Carga el incremento también en las derramas que se hagan, por ejemplo, para cambiar el solado de la finca?

Por razón de espacio, omito otras dudas también sabrosas.

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