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Descuento por pronto pago

3 de Marzo de 2017

Una de las medidas que se han demostrado más eficaces para paliar los nocivos efectos de la morosidad en las comunidades de propietarios es sin duda la aplicación de un descuento por pronto pago.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Intercala Asesores


En realidad podría considerarse como un recargo encubierto con el que se consigue que el propietario que no abone sus cuotas en el plazo establecido, acabe pagando un importe superior al que hubiera tenido que abonar de haber efectuado el pago en su momento.

Así se debe aprobar como una partida presupuestaria más del presupuesto, estableciendo los periodos de pago de las cuotas tanto sin descuento, como el plazo en el que se disfrutaría del descuento.

Concretamente, en un descuento por pronto pago del 20% el propietario moroso acabará pagando un 25% más. Podría pensarse que esto es lo mismo que un recargo por mora, sin embargo hay importantes diferencias significativas:

    a) En primer lugar, hay Juzgados que entienden que los recargos tienen que ser aprobados de forma unánime por la comunidad, lo que obliga a seguir los trámites de los acuerdos unánimes en cuanto a la notificación a los ausentes. Además, no siempre se consigue esta unanimidad, ya que basta con que un solo propietario muestre su disconformidad, para que no se pueda tener legalmente por aprobado el recargo. Por el contrario, el descuento por pronto pago es una partida presupuestaria que se aprueba junto con el presupuesto de la comunidad, por mayoría simple.

    b) Por otra parte, si lo que aprobamos es un recargo, el Juez tiene la facultad de reducir el importe del recargo si lo considera excesivo ( Art. 1.154 Código Civil), lo que podría implicar que la demanda judicial contra el moroso pudiera no ser íntegramente estimada, y en consecuencia perdería la comunidad el derecho a cobrar del moroso las costas del procedimiento.

Por el contrario, no puede el juez modificar la aplicación de un descuento por pronto pago, puesto que lo que se reclama es la cuota aprobada, sin que lógicamente se le pueda aplicar un descuento que sólo está previsto cuando el pago se produce en un determinado plazo. El juez podría hipotéticamente impugnar el acuerdo de aprobación del descuento por pronto pago si el mismo fuese impugnado en su correspondiente plazo legal, pero no puede alterar posteriormente su aplicación en caso de que no haya sido judicialmente impugnado y declarado nulo. No conocemos de ninguna sentencia en el que un acuerdo de aplicación de este descuento hay sido considerado ilegal por un juzgado.

    c) Finalmente, si todo lo anterior no fuese ya suficiente, la ventaja fundamental está en que la cuota bruta ( incrementada con el descuento por pronto pago que no se aplicará a quién no pague en plazo), es reclamable en supuestos de afección real o preferencia de crédito.

En los casos de transmisión o venta de una vivienda, el propietario adquirente responde con el inmueble de las cuotas que quedaren adeudadas a la comunidad por el año natural en el que se produce la transmisión y los tres años naturales anteriores.

Ello significa que el nuevo propietario que adquiere un inmueble con deudas abonará los 3 años anteriores completos, más las cuotas del año en curso, pero tendrá que pagar las cuotas con el importe incrementado, es decir, sin descuento alguno.

Sin embargo, si lo que la comunidad tiene aprobado es un recargo, esta cantidad sólo puede reclamársele al propietario anterior, sin que el propietario adquirente tenga obligación alguna de proceder a su pago.

Estas cantidades extraordinarias que se cobran por encima de lo que se hubiera percibido si el propietario hubiese pagado en su momento, sirven para compensar los fallidos que se producen en caso de propietarios en concurso de acreedores u otros supuestos en los que se sabe que no se van a poder cobrar deudas más allá del periodo de afección real.

La implantación de este sistema de descuento por pronto pago es relativamente fácil. Por poner un ejemplo, si una comunidad necesita recaudar 100.000 Euros, incluirá el descuento por pronto pago como una partida presupuestaria más por importe de 25.000 Euros, por lo que el presupuesto queda elevado a 125.000 Euros. Suponiendo que la comunidad tiene 100 propietarios que pagan igual, la cuota anual de cada uno de ellos sería de 1.250 Euros, pero si este importe total se paga fraccionadamente en cada uno de los periodos establecidos ( primer mes del trimestre; primera semana del mes, etc.) se le aplicará el descuento por el 20%, por lo que acabarían pagando 1.000 Euros.

Si todos los propietarios pagaran en su plazo de descuento, la comunidad conseguiría 100.000 Euros y quedaría agotada la partida de 25.000 Euros que se aprobó para compensar estos descuentos. Por el contrario, a los morosos, no se le aplicaría el descuento y cuando se cobre la cuota recibirá la comunidad un 25% más, y no sólo cuando se cobre del deudor, sino cuando se cobre de cualquier nuevo adquirente o adjudicatario de inmueble, el cual ha de asumir las cuotas de año en el que se produce la adjudicación y los tres años anteriores.

Estamos convencidos de que la implantación de este sistema mejorará en general la eficacia de cobro en su comunidad.


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