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Artículos de Opinión

10 de Enero de 2014

Intereses de demora

La Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha introducido entre otras medidas, la moderación del tipo de interés aplicable a préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, modificando la redacción del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, que queda redactado de la siguiente manera;

Luis López de Castro Alonso,
abogado


«Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»

Es decir que los intereses de demora que se podrán aplicar a este tipo de préstamos -hoy, ya que el tipo de interés legal puede variar- no podrán ser superiores al 12%, es evidente, que la modificación se ha introducido en la Ley Hipotecaria, y dentro del marco de la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, cuyo preámbulo establece que

La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.

....a posibilidad de que, debido a esta situación, puedan ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual.

De estas líneas, solo pueda y debe, darse una única interpretación, y es que, la aplicación de este tipo de interés de demora, es UNICA Y EXCLUSIVAMENTE,  de aplicación a aquellos préstamos o créditos concedidos para la adquisición de primera vivienda "familiar", y por tanto, no debe de aplicarse este tipo de interés a cualquier tipo de préstamo o crédito concedido para la adquisición de segunda vivienda o local comercial, ya sea adquirido por persona física o jurídica.

El legislador ha tenido la oportunidad de legislar, con respecto a este tipo de préstamos y créditos,  en el sentido indicado -moderación de intereses de demora en préstamo o créditos- y no la ha hecho, entendemos debido, por ejemplo, en el caso de las mercantiles ejecutadas, a que se encuentran enmarcadas dentro de un nuevo desarrollo normativo, como son Ley 11/2013, de 26 de julio, de medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que procede del Real Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero, que con respecto al tipo de interés de demora ha introducido la novedad de  que el deudor estará obligado a pagar será la suma del tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más ocho puntos porcentuales; por lo que se incrementa de siete a ocho puntos dicho tipo de interés que, para el segundo semestre de 2013 queda fijado en 8,50%.

Y La ley 14/2013 de emprendedores y su internacionalización, que ha incorporado una series de novedades en relación a los emprendedores, simplificación de cargas administrativas y apoyo a la internacionalización de empresas, en relación con el tema discutido, alguna de las novedades interesantes, son Limitación de la Responsabilidad y Opción por una segunda oportunidad empresarial.-objeto de otro articulo-

Expuesto lo anterior, existe una corriente jurídica, no se sabe muy bien quien la iniciado -Letrados, Secretarios o Jueces-, por la cual, se considera abusivo cualquier tipo de interés de demora pactado entre las partes intervinientes, con independencia del tipo de procedimiento en el que nos encontremos, si nos encontramos en un procedimiento hipotecario donde se ejecuta la hipoteca constituida sobre primera vivienda, lo normal es que el interés pactado sea superior al 12%, pero en aplicación de la disposición transitoria segunda;

"La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recálculo aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.»

Este interés de demora pactado, debe de moderarse en aplicación estricta de la misma, pero incluso en estos casos, se está considerando abusivo el interés pactado, y dejando sin aplicación la citada disposición transitoria, y en consecuencia no se aplica ningún tipo de interés moratorio.

De igual forma, está ocurriendo, con las ejecuciones de préstamos concedidos a mercantiles, que no se encuentran dentro del ámbito de aplicación de la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, pero que, si se encuentran en el ámbito de protección de otras normativas dictadas recientemente, donde se obliga a la entidad acreedora a recalcular los intereses de demora pactados en escritura de préstamo, con independencia de que sea hipotecario o personal.

Esta situación, está llevando en la práctica jurisprudencial, a una gran discrepancia de criterios, entre quienes entienden  que cualquier tipo de interés pactado -con independencia de si recae sobre primera vivienda o no- es considerado abusivo y por tanto de aplicación el tres veces el interés legal del dinero (12%), quienes creen que debe de ser el interés legal del dinero y quienes opinan que el tipo de interés al ser considerado abusivo, debe decretarse su nulidad y por tanto, tener por no puesta la cláusula de interés de demora pactada.

Esto desemboca sin ningún tipo de duda, en una posición de desigualdad, tanto entre los distintos acreedores, como en los distintos tipos de deudores, ya que se aplican tipos de interés dispares -el pactado, el 12%, el 4% o el 0%- ante situaciones similares, dando como resultado situaciones de desigualdad, que en los tiempo que corren no son las adecuadas.

Es importante, que estas situaciones se solventen, estableciendo un único criterio de aplicación en cada caso, ya que de lo contrario, lo único que provoca esta situación es la indeseada por todos DESIGUALDAD.


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