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La campanada

9 de Febrero de 2011

Tal es el sustantivo que cabe utilizar para describir la repercusión que ha tenido en nuestros medios de comunicación social la noticia de que un Auto de la Audiencia Provincial de Navarra ha admitido, en un procedimiento de ejecución de hipoteca, que la deuda garantizada quede totalmente extinguida cuando se haya adjudicado el bien inmueble hipotecado, objeto de subasta como consecuencia de la ejecución, a la entidad financiera acreedora y ejecutante, en el caso el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA).

Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano,
Catedrático de Derecho Civil y Abogado


La noticia ha prendido como la yesca en un país, como es el nuestro, cuya población sufre en su precaria economía, mes tras mes, la dureza de la crisis económica a través, entre otros sinsabores, del pago de las hipotecas. Y es que el pago del préstamo hipotecario obtenido para la adquisición de la propia vivienda contribuye a amargar la vida a un buen número de españoles.

El caso es el siguiente. El BBVA concede préstamo con garantía hipotecaria por importe de 71.000 euros aproximadamente. Ante el impago de las cuotas pactadas para la devolución del préstamo y pago de los intereses, el BBVA da por resuelto el contrato y procede a la ejecución de la hipoteca. Habiendo quedado desierta la subasta del inmueble, el BBVA obtiene la adjudicación de la finca por importe de 43.000 euros aproximadamente, solicitando a continuación que prosiga la ejecución sobre el patrimonio de los deudores (probablemente un matrimonio) por la cantidad restante del crédito, que asciende a unos 30.000 euros.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra considera que no procede la continuación del procedimiento de ejecución por lo que a ese resto de la deuda se refiere, entendiendo que la deuda ha quedado extinguida con la adjudicación del inmueble a favor del BBVA. Lo que supone entender que dicha adjudicación equivale a una dación en pago (total) de la deuda.

Ello supone no aplicar al caso el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, según el cual, la hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil.

El telón de fondo económico y social de la cuestión es de sobra conocido. Resulta que los inmuebles  que hasta hace poco habían alcanzado un valor elevadísimo, manifiestamente desorbitado, y que crecía de día en día, han pasado ahora a valer mucho menos, también de día en día. Se trata de lo que vulgarmente se conoce como el estallido o pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Las viviendas y locales que hace tres años valían 100 han pasado a valer 70 u 80. Su precio se devalúa constantemente como consecuencia del hundimiento de la demanda. Ello afecta gravemente a las hipotecas, ya que en muchas ocasiones  el importe del crédito garantizado por la hipoteca ha pasado a ser superior al valor de la misma, es decir a su precio actual de mercado.

De donde resulta que, en caso de incumplimiento del deudor (por impago de las cuotas pactadas para la devolución del préstamo), la ejecución de la hipoteca y la consiguiente venta en subasta pública no basta para satisfacer totalmente la parte del crédito hipotecario todavía pendiente de devolución. Ello da lugar, en el caso tan frecuente de la vivienda comprada y pagada gracias a un crédito hipotecario, a situaciones difíciles de asumir: personas  que con mayor o menor esfuerzo (normalmente mayor) compraron su vivienda mediante hipoteca de la misma, que han pasado por circunstancias imprevistas (como puede ser la pérdida del trabajo o una disminución significativa de sus ingresos) a no poder hacer frente al pago de su hipoteca (cuotas pactadas para la devolución del préstamo hipotecario), que pierden su vivienda al ejecutarse entonces la hipoteca, y que además siguen siendo deudores de la entidad financiera que les prestó el dinero, al no bastar con el precio de venta obtenido en la subasta para saldar su deuda.

Ese desfase entre el importe de la deuda hipotecaria impagada y el valor de mercado resulta en ocasiones acentuado porque en su momento las entidades financieras concedían frecuentemente créditos hipotecarios sin respetar los márgenes de suficiencia adecuados para asegurar la debida relación entre el valor del inmueble y la cantidad prestada, llegando a conceder créditos hipotecarios por un importe superior al valor de mercado de aquél en ese momento. De manera que en esos casos la hipoteca cubría un préstamo para la compra de la vivienda, la compra de un coche y el coste de las vacaciones ¡¿No era evidente que las viviendas se revalorizaban continuamente, al aumentar incesantemente su precio de mercado?!

El fundamento real del Auto, desarrollado a mayor abundamiento, es de carácter moral. Se trata de una razón moral, que muchos podemos compartir como tal, y que tiene la virtud de poner de relieve lo inadecuado que puede resultar en estos momentos aplicar los artículos 1911 CC y 105 LH a supuestos de estas características. Una buena muestra de la sensibilidad moral y social de nuestra judicatura, que sirve sin duda de advertencia a nuestros gobernantes, y concretamente a nuestro legislativo, pero que difícilmente puede admitirse como interpretación y aplicación correcta de la ley.

Unos gobernantes diligentes deberían tener en cuenta la advertencia contenida en este Auto: el poder judicial le está diciendo al poder legislativo que el sistema derivado de las leyes vigentes no funciona adecuadamente en determinados casos socialmente relevantes. El artículo 140 LH permite excepcionalmente, siempre que se haya pactado, que "la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados". Bastaría que el legislador impusiese semejante límite en determinados casos para evitar lo que para la sociedad puede resultar injusto en estos momentos. 

Es muy probable que el Auto que comentamos tenga consecuencias concretas inmediatas, cuyo alcance es difícil de prever.

Por lo pronto, otra sección de la propia Audiencia Provincial de Navarra se ha pronunciado en un caso similar -que afecta también a la misma entidad bancaria- en sentido contrario, entendiendo, de acuerdo con la ortodoxia jurídica, que la ejecución de la hipoteca no libra al deudor de seguir pagando cuando el valor del inmueble es insuficiente para cubrir toda la deuda.


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