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Artículos de Opinión

19 de Julio de 2013

Las declaraciones responsables de segundas ocupaciones

Cuando se publicó en el B.O.E núm. 161 de fecha 7 de juliol de 2011, el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, en cuyo preámbulo y artículos 23 y 24 se exige entre otros documentos, licencia de primera ocupació como requisito para acceder al Registro de la Propiedad las obras nuevas terminadas y también se regulan los supuestos que quedan sujetos al silencio administrativo negativo, hubiese estado muy acertado que en esta regulación se hubiese incluido también la exigencia de licencia para las segundas ocupaciones.

Andrea Roselló Vila,
Técnico de la Administración General


En aquel momento tuvimos que modificar nuestra Ordenanza de licencias urbanísticas, declaraciones responsables y comunicaciones previas, regulando para las solicitudes de primera ocupación su sujeción a licencia y no al régimen de las declaraciones presponsables y comunicaciones previas.

Pero el verdadero problema lo teníamos en la presentación de las declaraciones responsables y comunicaciones previas de las segundas ocupaciones para las viviendas unifamiliares en situación análoga al régimen fuera de ordenación  en el suelo no urbanizable, puesto que en el 99% de los casos procede denegar las autorizaciones y con la presentación de la declaración responsable y comunicación previa junto con la documentación correspondiente, el interesado puede ejercer su derecho consistente en la ocupación de la vivienda unifamiliar hasta que el Ayuntamiento en base a un informe técnico desfavorable denigue la autorización, debiendo después utilizar las ordenes de ejecución para impedir el uso ilegal.

Cuando llegó a mis manos en el año 2011 el libro de José Manuel Arredondo Gutiérrez, abogado titulado en gestión inmobiliaria que lleva por título "Demolición de edificaciones ilegales y protección de la legalidad urbanística", editorial Comares, Granada, año 2000, resultó interesante ver como la solución a la cuestión planteada estaba en nuestra legislación urbanística desde 1976 hasta nuestros dias corroborada por una abundante jurisprudencia, trata la vivienda unifamilar ilegal en situación análoga al régimen de fuera de ordenación, no pudiendo el propietario solicitar ninguna obra de reforma, conservación o ampliación, solamente podrá transcurridos los cuatro años impedir la demolición y ejercer la actividad en el tiempo hasta su depreciación y desaparición y por otro lado, el Ayuntamiento  solamente podrá impedir el uso ilegal. Dicha doctrina también se hizo eco en el art. 533 del Decreto 67/2006, de 12 de mayo del Consell de la Comunidad Valenciana, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.

La jurisprudencia en aplicación de lo dispuesto en los arts. 60 y 184 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, ha venido declarando que el efecto de la caducidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística no es otro que la edificación clandestina o ilegal queda en situación análoga o parecida al régimen de fuera de ordenación, la referencia a este régimen lo es en términos genéricos, pues tan disconforme es una edificación ilegal producto de la comisión de una infracción urbanística como una edificación legal que no se ajusta al vigente planeamiento. Sin embargo, las consecuencias jurídicas de ambos tipos de actuación no pueden ser idénticas habida cuanta del plus infractor que las diferencia y so pena de incurrir en una grave injusticia.

De conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística estatal y la jurisprudencia en el supuesto de una construcción de una vivienda ilegalizable en el suelo no urbanizable la cual tiene prescrita la infracción urbanística no constituye impedimento legal para posibilitar la privación del uso ilegal con arreglo al planeamiento urbanístico. El citado uso constituye una actividad permanente que se extiende en el tiempo y dicho uso en la mayoría de los casos es un uso no permitido por la normativa urbanística, siendo competencia del Ayuntamiento el poder impedirla en el momento de la solicitud de una segunda ocupación.

De acuerdo con la legislación urbanística estatal y autonómica el uso natural de los terrenos clasificados como suelo no urbanizable es aquel que tiene por destino fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, por ello mismo las normas urbanísticas de los planes generales de ordenación urbana de la comunidad valenciana, regulan  con carácter general como uso no permitido la construcción de viviendas unifamilares en el suelo no urbanizable de protección al igual que en el suelo no urbanizable común y solo excepcionalmente en esta última clasificación del suelo está permitido siempre que se cumplan los parámetros urbanísticos, entre ello tener una parcela de superficie de 10.000 m2. De este modo siguiendo el hilo de este argumento nos encontramos que la mayoría de las viviendas ilegalizables(un 99%) no pueden legalizarse por no poder cumplir entre otros parámetro con el requisito de disponer como he dicho antes de una parcela mínima de 10.000 m2, y así resulta que en este supuesto la solicitud posterior de una segunda ocupación para estas viviendas cuya infracción urbanística ha prescrito no debe ser autorizada por parte del Ayuntamiento.

            Y a mayor abundamiento la normativa urbanística valenciana prohíbe cualquier obra de reforma, ampliación o consolidación de todas aquellas construcciones ilegales salvo que con la finalidad de reducir el impacto negativo, la Administración ordene obras por motivos de seguridad, salubridad y ornato, pero siempre con carácter excepcional, con la finalidad como hemos dicho de reducir el impacto negativo de la construcción. Por lo tanto, el destino de una obra ilegal es ir muriendo poco a poco en el tiempo(actividad permanente en el tiempo) hasta su desaparición.

Por ello mismo, el legislador estatal al igual que para las primeras ocupaciones tenia que haber exigido licencia para las segundas ocupaciones porque el problema de facto que se nos plantea es que cuando se presentan declaraciones responsables de segunda ocupación para viviendas unifamilares en situación análogo al de fuera de ordenación en el suelo no urbanizable, cuyo derecho lo van a ejercer desde el momento que presenten la declaración responsable junto con toda la documentación correspondiente, la Administración va a tener que impedir los usos posteriormente porque en el 99% de los casos son viviendas que no pueden legalizarse por no cumplir con los parámetros urbanísticos.

La presentación de la declaración responsable de una segunda ocupación de una vivienda unifamilar ilegalizable en el suelo no urbanizable va a tener el consiguiente efecto de habilitación a partir de ese momento para el ejercicio material de ocupación y  no prejuzgará en modo alguno la situación y efectivo acomodo de las condiciones de la vivienda unifamiliar a la normativa aplicable, pero no  limitará el ejercicio de las potestades administrativas, de comprobación, inspección, sanción, y en general de control que a la administración en cualquier orden, estatal, autonómico o local, le estén atribuidas por el ordenamiento sectorial aplicable en cada caso.

Por lo tanto, la consecuencia de la presentación de una declaración responsable de segunda ocupación de una vivienda unifamiliar ilegalizable en el suelo no urbanizable va a ser la resolución de denegación de la ocupación en los casos que uso no sea permitido por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana y la Administración va a tener que ordenar la suspensión en 24 horas de la ocupación de la vivienda unifamiliar en el suelo no urbanizable, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar, así como otorgar audiencia al interesado por el plazo de 15 días, a los efectos de presentar las alegaciones que tenga por conveniente, todo ello con carácter previo a la orden de ejecución de suspensión de ocupación de la vivienda si el interesado no lo hace voluntariamente, así como también la notificación del acuerdo a las entidades prestadoras de los servicios de suministro de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y demás servicios urbanos, a los efectos de que se proceda a interrumpir el suministro correspondiente.

La legislación autonómica más acorde con la legislación estatal en cuanto a las primeras ocupaciones debería haber regulado el régimen de las autorizaciones administrativas para las solicitudes de segunda ocupación y así los Ayuntamientos se evitarían tener que impedir después el ejercicio de un derecho amparado con la presentación de una declaración responsable.


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