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Artículos de Opinión

Malditos vecinos (a propósito de la sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de de 23 marzo 2017, AC\2017\439)

14 de Junio de 2017

Las comunidades de vecinos en régimen de propiedad horizontal constituyen una muchedumbre de conflictos permanentes. De hecho, la LPH es una pequeña norma de solo 24 artículos, pero tremendamente combativa en los Tribunales. Son muchos los pleitos en esta materia y mucha la jurisprudencia que genera.

Asun Sola Pascual,
Abogada y colaboradora del Bufete de Chelo Sola Pascual


Lo que ocurre en el litigio resuelto por la AP de Soria es un ejemplo cristalino. Veamos.

Los demandantes  son propietarios de una vivienda unifamiliar lindante con la vivienda unifamiliar de los demandados y forman parte de una Comunidad de Propietarios que tienen aprobados sus Estatutos e inscritos en el Registro de la Propiedad. En los mismos se establece que "está prohibido la colocación de cualquier tipo de tendedero, fijo o móvil, en las fachadas exteriores de las edificaciones así como en zonas de jardines";  "en las zonas de jardines no se podrán plantar árboles, ni arbustos de una altura que pueda ocasionar perjuicios al jardín o casa vecina, sean éstos derivados de la falta de luz, o vistas, motivados éstos por la altura que pueden alcanzar los mismos o espesor de aquellos;  "En la zona de jardines la colocación e instalación de chimeneas, barbacoas, deberán hacerse por el punto que menos perjuicio se cause a las fincas contiguas; "Para la instalación de cualquier tipo de edificación móvil, tales como casetas o cabañas, además de necesitar la oportuna licencia municipal, será preciso el acuerdo de la respectiva comunidad".

Hace unos años los demandados instalaron un toldo en su parcela y los demandantes presentaron una queja a la comunidad. Dicho extremo fue tratado en Junta, habiéndose adoptado por unanimidad de los asistentes su retirada, al entender que las dimensiones de dicho toldo perjudicaban los derechos de luces y vistas del colindante, por construirse muy por encima del nivel de la valla de separación de los jardines. Pero eso sí, se entendía que la Comunidad no debería ejercitar las acciones judiciales, y sí, el propietario afectado, es decir, la parte demandante.  Este detalle es importante.

El demandado fue requerido extrajudicialmente para la retirada del toldo o para rebajar su altura al nivel de la valla de separación de parcelas. En el mismo requerimiento se indicó que se procedería a interponer la demanda judicial si hacía caso omiso. Así pues, la demanda no fue antojadiza.

El demandado alegó en su defensa discriminación y abuso de derecho por parte del actor, denunciando que la comunidad estaba invadida por continuos incumplimientos del régimen estatutario. Presentó como prueba que ""existen árboles plantados de altura considerable, instaladas barbacoas y cerradas terrazas con estructuras metálicas".

La Audiencia argumenta lo siguiente al respecto: "Sobre los supuestos incumplimientos de otros comuneros, en cuanto a la vivienda sita en el número NUM001 de la CALLE000 , efectivamente se había cerrado con estructura metálica dicha terraza, añadiendo que la obra, podrá ser objeto de legalización por el Ayuntamiento. En cuanto a las otras viviendas existentes en varios números de la comunidad, efectivamente se había producido acristalamientos de los vuelos descritos, y los entrantes, habiendo autorizado el Ayuntamiento las obras de cerramiento de porche de la citada urbanización, siendo susceptible de poseer licencia. En cuanto a las obras sitas en la CALLE000 , y otras, sobre plantaciones de arbustos y árboles, se indica que podrán ser plantados siempre y cuando no superen los 250 cms de altura, siendo susceptibles de cortes hasta dicha altura".

Es decir, indica que no consta que se hayan producido ilegalidades o, si se han producido (ejecución de obra sin licencia), son susceptibles de ser legalizadas con posterioridad. Y concluye que no hay abuso de derecho, porque no se puede amparar el incumplimiento efectuado a las normas comunitarias por el apelante con otros incumplimientos.

La doctrina que aplica pivota sobre el consentimiento expreso o tácito de la comunidad a situaciones ilícitas. Los supuestos de aceptación por la Comunidad de situaciones de hecho que implican un uso continuado y público sin reacción más o menos inmediata y los supuestos de aquiescencia tácita a modificaciones del título constitutivo análogos a los que se litigan (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 1 de Octubre de 1990 (RJ 1990\8277), RJ 1990/8277, 5 de marzo de 1998 , RJ 1998/1577)".

Lo que viene a significar es que la autorización previa de la Comunidad, podría ponerse en entredicho si se hubieran ejecutado comportamientos similares, esto es, hubieran abierto toldos. De tal manera que no puede existir igualdad, o alegación de vulneración del principio de igualdad, entre quienes se comportan de forma contraria a lo exigible.

Reflexión IN FINE: del contexto de la ratio de la sentencia hay una concepción que destaco: No se puede alegar abuso de derecho y discriminación, salvo que los incumplimientos de otros propietarios sean análagos al denunciado. Es una postura sensata, porque los usos de elementos comunes y privativos son tan dinámicos y solícitos en una comunidad, que resulta infructuoso un control y fiscalización de todos ellos para determinar su autorización o reproche. Véase que el principio de igualdad consiste precisamente en que ante supuestos de hecho iguales, las consecuencias jurídicas que se extraigan deben ser asimismo iguales.


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