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Artículos de Opinión

(A propósito de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)

Protección de las personas físicas en los contratos de crédito inmobiliario

9 de Abril de 2019

Todo el mundo se queja de no tener memoria y nadie se queja de no tener criterio.
François de La Rochefoucauld

Javier Fuertes,
Abogado


En el Boletín Oficial del Estado del 16 de marzo de 2019 aparece publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, algo que, en sí mismo, es noticiable por diferentes razones. Se trata de una norma con rango de ley dictada y aprobada por las Corte Generales (raro), lo es sobre una cuestión que ha dado lugar a una importante conflictividad en los últimos años (raro que el legislador se dedique a esas cosas), algo que se explica por el hecho de que la Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 (vamos a quedarnos con esta fecha).

Tal y como pone de manifiesto la primera frase del Preámbulo de la propia Ley, "la regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social", afirmación que se completa con un párrafo inicial (el del Preámbulo) lleno de grandes afirmaciones sobre estas cuestiones (garantizar un régimen jurídico, protección de las transacciones, seguridad, crecimiento de la economía...) que, siendo indiscutibles, dificultan, aún más, comprender el tiempo transcurrido desde la publicación de la Directiva hasta su efectiva transposición. Estamos hablando de cinco años. Un espacio de tiempo en el que se han dictado miles de resoluciones judiciales sobre las cuestiones que con esta Ley se regulan.

Y es que, una vez más, el Estado como destinatario de la Directiva 2014/17/UE (artículo 50), ha incumplido, en tiempo y forma, el deber de transposición que se establecía en el artículo 42 de la propia Directiva, lugar en el que se dispone que "los Estados miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva. Informarán de ello inmediatamente a la Comisión" (apartado 1) y que "los Estados miembros aplicarán las medidas a que se refiere el apartado 1 a partir del 21 de marzo de 2016" (apartado 2).

Se trata, por tanto, de regular en nuestro ordenamiento un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial, lo que determina que el objeto son los contratos de préstamo concedidos por quienes realicen esa actividad de manera profesional (aunque lo sea de forma ocasional) y cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (concepto en el que se incluyen elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica) y que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Importa destacar, en este sentido, el establecimiento de exclusiones, como son los contratos de préstamo concedidos por un empleador a sus empleados en el marco de esa relación laboral, los concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes, los derivados de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación, los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial y los derivados de una hipoteca inversa.

De esta nueva regulación sobre los contratos de crédito inmobiliario conviene destacar una serie de cuestiones, como son:

    1) Las definiciones establecidas en el artículo 4.

    2) La delimitación de la información básica que ha de figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios (artículo 6).

    3) La forma en la que se ha de calcular la Tasa Anual Equivalente (artículo 8).

    4) La información general de los préstamos inmobiliarios que han de ofrecer prestamistas e intermediarios de crédito (artículo 9), la información precontractual (artículo 10 y disposición adicional Cuarta) y su transparencia (artículos 14 y 15).

    5) La regulación sobre la solvencia de los prestatarios y la tasación de los inmuebles (artículo 10 a 12 y disposición adicional Décima).

    6) Las obligaciones y derechos de las partes en los préstamos en moneda extranjera (artículo 20).

    7) Las variaciones del tipo de interés (artículo 21).

    8) La regulación de la forma y contenido de los contratos, y de las cuestiones relativas a reembolso y vencimiento anticipado e intereses demora (artículos 22 a 25).

    9) La regulación de los intermediarios de crédito (artículos 26 a 43).

    10) El establecimiento de un régimen sancionador (artículos 44 a 49).

El nuevo régimen que se establece entrará en vigor a los tres meses de su publicación (lunes, 17 de junio de 2019), supone la derogación del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y conlleva la modificación (entre otras normas) de la Ley Hipotecaria -artículos 12, 114, 129.2 a), 258.2 y adición de un nuevo 129 bis), del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, de la Ley de Enjuiciamiento Civil...

Eso sí, parece ser que, en este caso, se trataba de un tema menor, sin que el tiempo de demora en su transposición haya hecho necesario, como hemos tenido oportunidad de apreciar recientemente, que por razones de extraordinaria y urgente necesidad fuera preciso recurrir al Real Decreto-ley.

Cada vez resulta más difícil conocer el criterio de nuestros gobiernos que, entrometidos y entretenidos en la labor de legislar, descuidan y abandonan la labor de gobernar.

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