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Recuperación inmobiliaria ¿quimera o realidad?

23 de Marzo de 2018

Desde hace un tiempo, los periódicos se preguntan en la información que publican, si se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria en España.

José Manuel Serrano Alberca,
presidente del Despacho José Manuel Serrano Alberca & Conde


Antes de poder extraer una conclusión, la respuesta a esta pregunta requiere recordar cuáles fueron las causas de la crisis inmobiliaria, que empezó aproximadamente en el año 2007, unida a una crisis económica general.

Así, creo que las causas fundamentales de la crisis inmobiliaria del año 2007 fueron: un exceso de financiación de los Bancos a los promotores inmobiliarios; una excesiva compra de suelo no finalista a precios altos; y una modificación de la Ley del Suelo que "de un plumazo" convirtió el suelo urbanizable en suelo rústico.

Estas tres causas dieron lugar a que los Bancos tuvieran que asumir mucho suelo sin posibilidades urbanísticas, incluyendo algunas viviendas de los promotores que no podían pagar sus créditos y, como consecuencia, una retracción de la demanda, puesto que los Bancos empezaron a restringir drásticamente cualquier financiación del suelo a los promotores y a los compradores de viviendas. En consecuencia, se restringió la construcción y la venta de pisos.

Como consecuencia, la crisis inmobiliaria ha hecho caer a muchas empresas, medianas y pequeñas, que no han podido resistir un negocio cuya base es fundamentalmente financiera, pero también ha hecho mella en las grandes empresas inmobiliarias, ya que algunas de ellas han tenido que cambiar su estrategia de actuación.

La crisis ha sido también una llamada de alerta contra futuras burbujas inmobiliarias, ya que en estos años de crisis se ha producido un gran parón en la construcción de viviendas y se ha ido creando suelo urbano con la aprobación de Planes Especiales en Madrid (Valdebebas, Las Tablas, Sanchinarro ...) y en los municipios limítrofes a las grandes ciudades.

Así, la demanda de viviendas ha seguido un ritmo creciente, el cual no ha sido compensado con una oferta de nuevas viviendas. Los promotores inmobiliarios que aún quedan después de la crisis se han tenido que dedicar a la promoción de Cooperativas, ya que era una fórmula de financiación diferente a la de los Bancos, que prácticamente, como hemos dicho, era inexistente.

Por otro lado, es cierto que se está produciendo en estos años una creciente inversión en el sector inmobiliario, gracias al continuo interés de los inversores extranjeros, que acumulan ya el 62% de la actividad de inversión inmobiliaria durante el año 2017 y, según la consultora internacional Savills, el volumen de inversión podría haber alcanzado los 8.600.000.000€, inversión que se debe fundamentalmente a los fondos inmobiliarios extranjeros que han sustituido en su financiación a los Bancos. Estos fondos representan, aproximadamente, un 38% de la inversión extranjera.

El incremento de la demanda de viviendas se produce porque los inversores medianos y pequeños compran viviendas para posteriormente alquilarlas aumentando, en consecuencia, la demanda normal. Otro fenómeno nuevo también es el de la comercialización de las viviendas y apartamentos como pisos turísticos a través de plataformas, que se mueven por medio de Internet.

Es cierto, además, que la gran escasez de construcciones que se ha producido durante estos años ha elevado el precio de los pisos por la falta de oferta, circunstancia que registran los periódicos, sobre todo en las grandes ciudades, que han visto que el precio medio de las viviendas de lujo se ha disparado un 7% durante el año 2017 y están subiendo las compraventas en un porcentaje superior al 11% en relación con los años de la crisis.

Con toda esta serie de fenómenos que hemos expuesto, puede dar la impresión de que se está formando una nueva burbuja inmobiliaria, pues volvemos a más restricciones en la financiación debido a los fondos, un aumento de la existencia de suelo para construir y de las rentabilidades del sector inmobiliario como consecuencia de la compraventa de los inversores para alquilar y al aumento de los precios de la vivienda.

Así, una verdadera burbuja inmobiliaria se produce cuando en este sector existe exceso de financiación o los inversores piensan en expectativas sin base real, pero hoy día no estamos en una situación similar a la que se produjo en el año 2007, porque no se dan las causas que hemos mencionado.

Los inversores que son financiados por los fondos solo compran suelos finalistas y, en ningún caso, suelos con expectativas. No hay exceso de financiación, puesto que los fondos limitan muy bien el dinero que entregan a sus clientes y solamente financian productos que se pueden vender a precios de mercado y que no son los que existen en los años anteriores a la crisis.

Por todo ello, creemos que hay recuperación económica inmobiliaria y, por tanto, no es una quimera, sino una realidad en la que no se dan las circunstancias para que pueda considerarse que esto pueda conducir, a medio plazo, a una burbuja inmobiliaria.


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