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Artículos de Opinión

12 de Febrero de 2013

Un salto al vacío

  • "Algunas veces a los humanos nos resulta peor perder algo querido que no haberlo tenido nunca." (Jostein Gaarder)

Mucho se está especulando sobre las posibilidades que tiene el deudor hipotecario de salvar el lanzamiento de su vivienda, cuando el proceso de la ejecución hipotecaria está viendo su fin y no se puede acoger a ninguna de las medidas implantadas recientemente a través de Reales Decretos.

Cristina Borrallo Fernández,
abogado de "Iahorro. Comparador de Bancos"


El desamparo que otorga la ley en cuanto a las causas de oposición del deudor, hace que el mismo, asumiendo la incapacidad de pago, recurra a otros mecanismos en apariencia legales, como último salvavidas, dejándose llevar por el "vox populi".

Este es el caso de los arrendamientos de vivienda en proceso hipotecario judicial para evitar el desahucio. Se está especulando por la web tal posibilidad, en especial desde las redes sociales. Se están lanzando mensajes al optimismo basados en la creencia de que alquilando la vivienda con contratos infinitos, a precios simbólicos, jamás se perderá la posesión de la misma. Obviamente, ello es incierto o al menos, relativamente.

En estos supuestos la relación legal entre la Ley Hipotecaria (LH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hace que dudemos de tal posibilidad.

En concreto, la LH señala, en sus artículos 32 y 34:

- Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

- El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Por su parte, la LAU en su artículo 14 señala:

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Ello muestra una clara contradicción, que al parecer, podríamos concluir señalando que aunque se proteja especialmente al inquilino que haya inscrito en el Registro de la Propiedad el arrendamiento, se protegerá a todos, lo que hayan inscrito el arriendo y los que no, pero tal protección sólo operará en los cinco primeros años del contrato.

Sin embargo, en casos de ejecución hipotecaria cabrá distinguir dos supuestos.

El primero, en el que se formaliza correctamente un arrendamiento sobre una finca hipoteca. Posteriormente, el propietario deja de pagar la hipoteca y se inicia un Proceso de ejecución Hipotecaria. Esté inscrito o no el arrendamiento, el Banco en este caso debería mantener al inquilino en todos los años restantes hasta llegar a los cinco años de especial protección que estipula la LAU. Pasado ese plazo, el arrendatario pierde la protección y debería abandonar el inmueble.

El segundo, se daría cuando una vez iniciada la Ejecución, el deudor piensa que alquilando su finca podrá salvar su posesión (no su propiedad, que en todo caso la perdería en manos de la Entidad Bancaria). Pues bien, en estos supuestos tal actuación podría ser claramente impugnada en fraude de ley. El Juez llevaría a cabo los trámites de audiencia de los artículos 661 y 675 de la LEC. El arrendatario será llamado bajo requerimiento judicial para que comparezca en plazo de diez días y comunique su situación se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación posesoria. La Entidad Bancaria podría pedir que, antes de anunciada la subaste se declare que el ocupante no tiene derecho a permanecer en el inmueble. Los arrendatarios desalojados, en su caso, podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Otros juristas consideran que podría llegar a relacionarse tal actuación con el delito de alzamiento de bienes tipificado en el artículo 257 del Código Penal, como supuesto para ocultar o destruir los bienes con el fin de crear una situación de insolvencia del deudor frente al acreedor. Sin embargo, no coincido con tal postura, por entender que es un supuesto en que lo que se trata de evitar es el cambio de propiedad.

En conclusión, no aconsejo esta alternativa como método para rescatar la situación de insolvencia ya que a pesar de la ambigüedad de la ley y su falta de concreción, el resultado puede ser aun peor que el remedio de salvaguardia de la propiedad del inmueble.


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