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22 de Mayo de 2017

Arbitraje en arrendamientos, ¿y por qué no?

Cada vez son más los que apuestan por este sistema de resolución extrajudicial de conflictos. El último en sumarse al tren ha sido SAREB, quien ha suscrito recientemente un convenio de colaboración con la Comunidad de Madrid, en virtud del cual promoverá que los nuevos contratos de alquiler de fincas urbanas que formalice dentro de dicha Comunidad se sometan al arbitraje del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid.

Patricia Pérez,
asociada de Bird & Bird


La Comunidad de Madrid creó en 2008 el Consejo Arbitral, órgano colegiado adscrito a la Consejería de Vivienda, para la implantación del sistema arbitral en arrendamientos de fincas urbanas (inicialmente se centró en viviendas, ampliándose posteriormente a locales y garajes), siendo éste el órgano a través del cual se articula este sistema de resolución extrajudicial de conflictos.

Para someterse a este arbitraje es necesario que el objeto del arrendamiento sea una finca urbana ubicada en la Comunidad de Madrid, cuya fianza legal se encuentre debidamente depositada en la Agencia de Vivienda Social de dicha Comunidad, así como que se incluya en el correspondiente contrato de arrendamiento, de mutuo acuerdo entre las partes, una cláusula específica de sumisión expresa al sistema arbitral articulado por el Consejo Arbitral.

Como argumentos a favor de este tipo de arbitraje, cabría señalar que se trata de un arbitraje de Derecho, basado en las disposiciones del contrato y en la normativa aplicable a arrendamientos de fincas urbanas, no en el entendimiento del árbitro de lo que es justo y equitativo, y en el que no es necesario abogado ni procurador.

Asimismo, se podría decir que estamos ante un procedimiento económico, cuyo precio es de una mensualidad de renta, más IVA, así como 60 euros, más IVA, en concepto de precio público. El Laudo que se dicte se pronunciará sobre los costes del proceso arbitral, rigiendo el principio del vencimiento, según el cual la parte perdedora deberá asumir las costas del proceso.

Cabría destacar también que es un procedimiento relativamente sencillo que se inicia con la presentación de la solicitud de demanda arbitral por escrito ante la Secretaría del Consejo, para lo cual se pueden seguir los modelos disponibles a tal efecto en dicha Secretaría. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, el arrendador deberá indicar en dicha solicitud las circunstancias que puedan permitir o no la enervación del desahucio en los términos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.  La demanda formulada se remite por el Consejo Arbitral a uno de los árbitros que haya sido seleccionado por cada una de las instituciones arbitrales adheridas al Consejo Arbitral. Tras ser examinada la demanda por el árbitro, éste dará traslado de la misma a la parte contraria para que conteste y convocará una vista en la que se escuchará a las partes y se practicarán las pruebas oportunas. Una vez terminada la vista el árbitro dictará laudo dentro de los 4 días siguientes. Dicho laudo será firme y producirá efectos de cosa juzgada.

En cuanto a la celeridad de este procedimiento, se podría decir que es bastante rápido, ya que el plazo medio de resolución es de 40 días desde que se presenta la demanda hasta que se dicta el laudo, siendo este ejecutivo transcurridos 20 días desde su notificación.

Aunque hasta aquí todo parecen ventajas, hay que tener en cuenta que para aquellos casos en los que se incumpla el laudo será necesario poner en marcha el oportuno proceso de ejecución, pudiendo ser este aspecto considerado como uno de los puntos débiles de este tipo de arbitraje.

Así es, en el caso de que una de las partes se niegue a acatar el laudo, para exigir su cumplimiento será inevitable acudir a un Juzgado. Concretamente, al Juzgado 101 de 1ª Instancia de Madrid, primer Juzgado en España especializado en arbitrajes y ante el que sustancian las ejecuciones de laudos dictados por el referido Consejo Arbitral. Dicha ejecución seguirá el procedimiento general de ejecución dispuesto en la Ley de enjuiciamiento Civil. Se trata, por tanto, de un proceso judicial, que exige la formalización de una demanda ejecutiva, para el que el demandante puede no disponer de los conocimientos legales necesarios,  además de que requerirá la intervención de abogado y procurador siempre que la cantidad por la que se despache ejecución sea superior a 2.000 euros. El plazo medio de tramitación de la ejecución es de 2 a 3 meses.

Por tanto, lo que en un primer momento parecía un procedimiento extrajudicial, sencillo, económico y rápido puede derivar en un proceso de ejecución judicial, con abogados y procuradores, sus costes y que se dilataría en el tiempo.

No obstante, no se puede ignorar que en los últimos años el arbitraje del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid ha ganado muchos adeptos, señal de que el sistema parece que gusta y funciona, ni tampoco que existe la posibilidad de que el laudo que se dicte sea cumplido sin necesidad de ejecución judicial, en cuyo caso desaparecerían las desventajas indicadas, motivos por lo que quizás no se deba rechazar de pleno este sistema y sea conveniente darle una oportunidad para resolver un eventual litigio arrendaticio.


Patricia Pérez,
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