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10 de Abril de 2015

Aspectos legales de los “pisos turísticos”

La obligatoriedad de inscripción de las viviendas turísticas en el registro de empresas turísticas trae al convulso y disperso mundo de la regulación jurídica turística un nuevo frente como es el intento de regular la existencia de los denominados “pisos turísticos” en España.

Antonio Callejón,
Socio Director de Legal Travel


Sin entrar en la calificación de vivienda turística como un todo -la totalidad de la vivienda- o como parte de un todo -habitación de la vivienda-, la aproximación a la situación actual, nos hace observar que la iniciativa de regular la situación de estas viviendas obedece a un interés muy reciente, salvo honrosas excepciones, y sobre todo basado en el control económico.

Al igual que ciertas regulaciones de distintas Comunidades Autónomas sobre el asunto, como pueden ser el Decreto 159/2012 de 20 de noviembre de establecimientos de uso turístico de la Comunidad Autónoma de Cataluña o el Decreto 79/2014 de 10 de julio por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad Autónoma de Madrid, el interés jurídico que se desprende parece que se apoya en un intento de identificar la cantidad de viviendas de uso turístico con la misión de aflorar una bolsa de economía sumergida más que en ofrecer unas garantías, tanto al propietario como sobre todo al cliente del servicio que se ofrece, dado que los requisitos mínimos que se enumeran, prácticamente inherentes a la vivienda -una habitación, un baño, una cocina-, como es la mera inscripción en un registro, en muchas ocasiones otorga el carácter de actividad turística a esa vivienda.

La situación de competencia que está sufriendo el sector hostelero ha determinado que en las Comunidades Autónomas con un marcado carácter turístico se haya planteado la necesidad de implantar una regulación que ampare este tipo de actividad, para que se protejan los intereses tanto de los hosteleros como de los propietarios de viviendas de uso turístico. Así, tanto en Canarias como en Andalucía se ultiman los preparativos para introducir una legislación que desarrolle la mencionada actividad, mientras que en Baleares, la regulación establecida protege con unos mínimos los intereses de una de sus principales fuentes de ingreso como es la actividad hostelera.

La crisis económica y el uso de las nuevas tecnologías ha potenciado, al igual que en otros sectores, el uso de bienes particulares como públicos sin someterse a regulación alguna (recordemos la polémica existente con UBER). En nuestro sector, muchas viviendas de particulares han sido puestas en el mercado turístico como alojamiento público para particulares, con unos canales de distribución muy ágiles, sin cumplir con la normativa administrativa, fiscal y laboral, y por tanto, entrando en un sector que ha sufrido demasiado durante la crisis como es el hostelero.

La Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas delegó la responsabilidad de legislar sobre las viviendas de uso turístico en los organismos de las Comunidades Autónomas, creando una sensación de falta de legalidad de este tipo de producto turístico que poco a poco se ha ido solventando con la creación de normativa por dichas Comunidades, tal y como hemos comentado, bien creando registros, bien estableciendo unos requisitos mínimos.

El camino a recorrer es complejo

Entendiendo que estamos ante un país con un desarrollo turístico excepcional (10% del PIB, 2º-3er país más visitado del mundo), el desarrollo de una legislación que ampare la actividad de la vivienda de uso turístico y a la vez proteja los intereses del sector hostelero parece básico para seguir creciendo en este tipo de producto tan novedoso.

Como apuntan los decretos mencionados y los proyectos de legislación de inmediata aprobación, entendemos que la existencia de registros tiene que ser uniforme en todas las Comunidades Autónomas (artículo 17 D. 79/2014; artículo 68 D. 159/2012, artículo 8 del Proyecto de Decreto de la CCAA Andalucía; artículo 4 del Proyecto de Decreto de la CCAA Canarias), tienen que existir unos requisitos y equipamientos mínimos que cumplir a nivel de habitabilidad (artículo 68 D. 159/2012; artículo 18 D. 79/2014; artículo 9 y 10 del Proyecto de Decreto de la CCAA Canarias; artículo 5 del Proyecto de Decreto de la CCAA Andalucía) y tiene que existir un régimen de control tanto preventivo como sancionador.

El problema existente es intentar mantener una actividad particular (alquiler de una vivienda para uso turístico) como una actividad pública (hostelería) con la confrontación que supone esta situación a nivel de reglamentación jurídica. La legislación al respecto, no recoge los principios básicos dentro de dicha actividad particular, como pueden ser la seguridad, higiene y sanidad.

No olvidemos que este tipo de uso turístico de vivienda, ya sea en su totalidad o por habitaciones ha sido desarrollado, sobre todo por países anglófilos (bed&breakfast) desde largo tiempo atrás y cuentan con regulaciones específicas que apoyan a este sector sin que el sector hostelero sienta como amenaza la existencia de las mismas.

Al igual que en otras ocasiones, la regulación jurídica de esta actividad en el mundo turístico adolece de una reflexión crítica que produzca, que con independencia de las manifestaciones singulares de cada Comunidad Autónoma, las actividades turísticas se regulen de casi idéntica manera en todo el territorio español. Con ello, se lograría evitar la disparidad normativa y las diferencias de nivel legislativo entre las distintas Comunidades Autónomas, como por ejemplo, la regulación cuasihostelera que regula el proyecto de decreto de Canarias frente a la parquedad del Decreto 6/2015 del Gobierno Vasco.

Confío en que las distintas regulaciones irán acoplándose con el objetivo de conseguir una normativa concreta y homogénea de este tipo de actividad turística.


Antonio Callejón,
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