I. Actuaciones previas a realizar: llevar notario, hacer fotografías, descripción por la comisión judicial, … II. Cómo actuar judicialmente: comparativa entre la opción de la reclamación civil por daños y perjuicios o la penal por delito de daños: costes judiciales, prueba, etc…, ventajas e inconvenientes prácticos de una u otra vía.
De todos es conocido que en España, a diferencia del resto de la mayoría de países europeos, proporcionalmente, es donde menos viviendas se alquilan, entre otras razones, por el temor del propietario a los posibles daños que el arrendatario pueda causar a ésta, de tal manera que no sólo deja de obtener un beneficio por dicho alquiler, sino que encima le cuesta dinero, tiempo y tranquilidad.
Aunque esta tendencia ha ido cambiando durante los últimos años, sobre todo por la situación económica actual, de tal manera que aquellos que antes tenían una segunda vivienda, por ejemplo, vía herencia o porque la hubieran adquirido como residencia vacacional, o incluso para especular con ella, se han visto en la necesidad de tener que alquilarla, y al contrario, la misma crisis ha provocado la que muchas personas no puedas acceder a una vivienda en propiedad, viéndose abocadas a tener que alquilarla, lo que ha provocado una mayor litigiosidad en este sentido.
Con independencia de las razones que pueden llevar a una persona a alquilar un inmueble en cualquiera de los 2 casos, en este artículo tratamos de recoger ciertas premisas a considerar a la hora de suscribir un contrato de alquiler en aras de aminorar en lo posible los daños y perjuicios que la estancia del arrendatario pudiera causar, así cómo actuar en caso de que estos se produzcan.
Dicho esto, se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (como propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma), cede a un tercero (arrendatario o inquilino) el uso de un inmueble, y con ello, en su caso, el mobiliario y enseres, tal como se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/11/94, Ley que se complementará, en su caso, con lo pactado entre las partes, y subsidiariamente, por el Código Civil.
Desde el momento que tenemos la intención de alquilar una vivienda, primero sopesamos los aspectos emocionales con los económicos, no debemos olvidar que vamos a ceder el uso de nuestra vivienda a un tercero que normalmente no conocemos, y si será la persona más adecuada para que entre a vivir en ella, pues una vez dentro, ni es rápido ni económico echarla, cuestión que a priori tiene difícil respuesta, aunque hasta la fecha no he conocido a nadie que haya alquilado su vivienda a alguien de quien desconfiase, al revés, al arrendador siempre le ha parecido el arrendatario una persona de fiar, o "pinta de buena persona", lo que es obvio, pues de lo contrario no suscribiría contrato alguno.
Como consideración previa que deberíamos hacer, es qué puede considerarse por daño, no olvidemos que al arrendador le corresponderá llevar a cabo en la vivienda arrendada todas las obras de conservación necesarias para mantener al inquilino en el uso útil de la vivienda (art. 21 LAU y 1554 del CC), así no será lo mismo que los daños hayan sido causados dolosamente por el inquilino (lo que podría considerarse como falta o delito según ascienda la cuantía de los daños), a que se produzcan como consecuencia de que el arrendatario no ponga en conocimiento del arrendador algún tipo de avería que finalmente provoque dichos daños o impida el acceso a los efectos, a que éstos se hayan producido por el desgaste y uso ordinario propio de la vivienda, pues respecto de los primeros cabría la resolución del contrato (art. 1124 CC), así como una indemnización por daños y perjuicios, y del último, la obligación del arrendatario de repararlos.
De ahí, y a los efectos el presente, es por lo que previamente a la firma del contrato de arrendamiento, es importante adoptar ciertas precauciones, y que si bien no evitarán que un inquilino cause daños en la vivienda, o en el mobiliario, si aminorarlos.
Por ejemplo, saber la situación laboral del inquilino, de tal manera que para el caso de que cause daños podamos reclamarle por éstos, en este sentido no estaría de más solicitarle el contrato de trabajo, y alguna nómina, o si es autónomo, la declaración de la renta.
Otra manera de aminorar los posibles daños, aunque parezca de perogrullo, sería alquilar la vivienda vacía, y con ello, los desperfectos en el mobiliario y demás enseres, como lámparas, cortinas…, aunque lo cierto es que por mucho que se entregue la vivienda vacía, siempre habrá un mínimo de mobiliario (muebles de la cocina, saneamiento del cuarto de baño, paredes, puertas y ventanas).
En cualquier caso, y al margen del mobiliario y elementos existentes en la vivienda, mi consejo es que se haga una relación lo más exacta y precisa posible de todos ellos (identificando incluso el modelo) y su estado, además de tomar una fotografía de ellos (que nos podrían servir como prueba ante una eventual demanda), anexionándolo todo al propio contrato, lo que sin lugar a dudas también favorecerá al inquilino, pues a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que éste la recibió en buen estado, y con ello la carga de la prueba en contrario (art. 1562 CC), esto es, se parte de una presunción de culpabilidad del arrendatario como responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o causa inevitable (art. 1.563 CC y 21 y 27 de la LAU).
Dicho esto, una posible solución para compensar los posibles daños que la vivienda pudiera sufrir sería la fianza, reconocida en el art. 36 de la LAU, y la Disposición Adicional 3ª, la cual comprendería el importe de una mensualidad de renta para el caso de viviendas, y de dos para uso distinto, el problema es que en muchas ocasiones los daños sufridos superarán a éstas, por lo que sería aconsejable, amén de que la propia LAU permite dicha posibilidad, pactar cualquier otro tipo de garantía en este sentido.
La fianza estará en posesión del arrendador hasta que finalice el contrato, así el arrendador comprobará el estado de la vivienda, de tal manera que de encontrarse correcta, procederá a su devolución, o para el caso de que haya sido necesario llevar a cabo alguna reparación, el saldo restante.
Otra posible solución, sería contratar un seguro en donde estén cubiertos los desperfectos que los inquilinos causen, aseguramiento que tampoco estaría de más que el propio arrendatario suscribiera, pues aunque no existe obligación legal alguna en este sentido, ni respecto del propietario ni del arrendatario, también lo es, que es el propietario el primero interesado en asegurar su casa, ya no tanto por el arrendatario, sino por otras posibles contingencias que pudieran derivarse del meritado contrato, lo más aconsejable sería contar como mínimo con un seguro multirriesgo, que cubriera el continente (paredes, ventanas, techos…), el contenido (muebles, ropas, joyas…), así como la responsabilidad civil, y con ello las lesiones o daños causados a terceros.
Estos seguros de alquiler no son especialmente gravosos, y además de ventajas para el propietario, también las tienen para el inquilino, en algunos casos incluso el seguro permite al propietario no tener que pedir avales bancarios, ya que la aseguradora correrá con los pagos mensuales en caso de incumplimiento del inquilino.
No sólo desde un punto de vista civil podrá pedírsele responsabilidad al inquilino, también desde el ámbito penal, en base al perjuicio causado en un patrimonio ajeno, la singularidad en el presente caso, es que no existe ánimo de lucro, esto es, no se produce un traspaso de un bien, de un patrimonio a otro, por tanto, no se produce un incremento patrimonial, sino un perjuicio en patrimonio ajeno, destruyendo, estropeando, inutilizando una cosa mueble o inmueble ajeno, esto, lo importante a la hora de determinar la existencia de este tipo, es que se produzca un perjuicio que pueda contabilizarse económicamente en el patrimonio del arrendador, así el Código Penal recoge en su art. 623 que serán castigados de 4 a 12 días o multa de 1 a 2 meses los que realicen la conducta descrita en el art. 236 del mismo precepto legal, siempre que el valor no exceda de 400€, pues en caso de que exceda, podrá considerarse delito y ser castigado con la pena de multa de 6 a 24 meses.
Como conclusión, resulta evidente que es imposible evitar que el arrendatario pueda causar daños en la vivienda alquilada, ahora bien, podemos intentar aminorar las consecuencias económicas que éstos puedan suponer para el arrendador, incluso condicionando el arrendamiento al cumplimiento de ciertas obligaciones, a saber, la prohibición de tener animales en la vivienda.
