En numerosas ocasiones hemos podido oír aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza”; no obstante, ese plazo no viene determinado en la ley en ningún caso, por lo que podemos afirmar que la frase es falsa.
Para poder desarrollar nuestra idea, debemos partir de la redacción literal del artículo 36.4 LAU, en el que se regula la devolución de la fianza:
"El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución."
Podemos ver que, efectivamente, el artículo 36.4 LAU señala un plazo de un mes, pero es necesario analizar para qué es dicho plazo. Parece claro, de una lectura del artículo que dicho plazo es únicamente para determinar el momento en que surge la obligación de devengo de intereses"(…) devengará el interés legal, transcurrido un mes (…)"; esto es, para establecer una regulación específica de la mora (retraso).
A pesar de la creencia sobre la existencia del plazo de un mes (que deriva, como hemos señalado, de una regulación específica respecto de la mora en la devolución de la fianza), el propio artículo establece claramente el momento de devolución de la fianza: "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo (…)"
No debemos olvidar que, por naturaleza, la fianza arrendaticia es una prenda irregular constituida por la entrega de un importe de dinero en metálico. En consecuencia, se trata de un contrato de garantía accesorio de una obligación principal, por lo que debe regir el principio de extinción de la prenda junto con la obligación garantizada.
LA FIANZA ES UNA PRENDA ACCESORIA AL ARRENDAMIENTO Y, COMO TAL, SE EXTINGUE JUNTO CON LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA.
El motivo para la determinación de una regulación específica de la mora surge de que el arrendador está obligado a depositar la fianza ante un organismo autonómico (AVRA en Andalucía, IBAVI en Baleares, INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). A día de hoy, únicamente no existe obligación de depósito de la fianza en dos Comunidades Autónomas: Asturias y Navarra.
En este sentido, deben distinguirse dos relaciones jurídicas independientes en relación con la fianza arrendaticia: una (i) de carácter civil, entre arrendador y arrendatario; y otra (ii) de carácter administrativo, entre el arrendador y el organismo autonómico depositario.
A la finalización del arrendamiento, el arrendador debe acudir con la documentación necesaria al organismo correspondiente, quien dispone de un plazo de un mes para la devolución de la fianza al arrendador, pero ello no significa que su obligación frente al arrendatario se demore un mes. El legislador únicamente reguló la mora de tal forma que el arrendador no fuera gravado con la obligación de pagar intereses durante un período durante el cual la administración no los abonará por estar dentro del plazo legalmente previsto.
Como consecuencia de lo anterior, debemos afirmar que la obligación civil del arrendador de devolver la fianza surge a la extinción del arrendamiento ("al final del arriendo"), todo ello con independencia de la relación administrativa en relación con el depósito de la fianza.
No obstante lo anterior, en caso de existir obligaciones pendientes el arrendador dispondrá de una facultad de retención de la garantía hasta que se cumplan todas las obligaciones derivadas del arrendamiento.
Por ello es ineludible la firma de un documento de terminación del arrendamiento donde se ponga de manifiesto la existencia (o inexistencia) de obligaciones pendientes. Dicho documento recogerá las facultades de las partes respecto de la fianza.
Así, si no hay obligaciones pendientes de cumplimiento (renta y otros pagos, mantenimiento de la vivienda, importe de los suministros), el arrendamiento se extinguirá totalmente con la firma del acuerdo de terminación, debiendo en dicho momento el arrendador proceder a la devolución de la fianza.
En caso contrario, si existieran obligaciones pendientes, será necesario detallarlas en el acuerdo de terminación, estableciendo una regulación completa respecto a cuantificación, plazo para el cumplimiento, obligaciones de las partes y consecuencias de su incumplimiento o, de ser posible, alcanzar un acuerdo transaccional para la cuantificación y liberación completa de las obligaciones.
En todo caso, no debe olvidarse que la responsabilidad del arrendatario no está limitada a la fianza o las garantías entregadas, por lo que en caso de ser necesario, podrán reclamarse importes adicionales.
