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Civil

11 de Mayo de 2015

El arbitraje en la resolución de conflictos arrendaticios o la inevitable judicialización de la resolución amistosa

Dentro de las múltiples cuestiones a dilucidar en los supuestos en que las partes contratantes suscriben un convenio arbitral anexo al contrato de arrendamiento de vivienda o se someten a arbitraje de manera voluntaria mediante una cláusula incluida en el contrato, la principal y piedra angular se presenta ante el problema que surge en el momento en que se produce el incumplimiento del arrendatario del pago de las cuotas dimanantes del contrato y el arrendador se ve obligado a acudir a la vía arbitral para exigir el cumplimiento de dicha prestación al arrendatario o solicitar su resolución.

Isaac F. Sánchez Lavilla,
Licenciado en Derecho por la Universidad de Barcelona


En un principio puede resultar atractiva la idea de someterse a arbitraje para la resolución de esta clase conflictos, ya que siempre es ofrecida a los contratantes como una vía de resolución paralela a la judicial y con el atractivo de ahorrarse cantidades económicas si se entra en un procedimiento judicial, todo eso sumado al reparo que deviene a los profanos en materia forense de acabar delante de un tribunal, es lo que hace atractiva la sumisión expresa a una corte de arbitraje por parte de los contratantes.

En base a mi experiencia profesional, puedo aseverar que  la inmensa mayoría de estos supuestos están condenados a resolverse mediante un procedimiento de ejecución judicial de la resolución arbitral por parte del Juzgado de Primera Instancia del lugar dónde se ha dictado la misma, tal como dispone el artículo 545.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o lo que viene a ser lo mismo la inevitable judicialización de la resolución "amistosa" del conflicto, ocasionando un grave perjuicio a los intereses del propietario, ya que el procedimiento se dilata en el tiempo y ocasiona gastos económicos superiores a los asuntos sustanciados ante la vía jurisdiccional ordinaria.

En el supuesto en que las partes firman el convenio arbitral o se someten a arbitraje para la resolución de los conflictos, no existe margen de maniobra de actuación, ya que es de obligada sumisión a las partes al tribunal arbitral según reza el artículo 55 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y en el supuesto en que se reclamase judicialmente el incumplimiento, omitiendo por lo tanto la vía arbitral, el demandado podría interponer declinatoria por falta de competencia objetiva, según lo dispuesto en los artículos 63 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la consiguiente condena en costas para la parte actora, a este respecto.

A tenor de esa sumisión expresa de las partes la resolución del conflicto, normalmente viene llevado a cabo por cortes arbitrales de carácter privado, que no gozan de fuerza ejecutiva para obligar al cumplimiento de lo dispuesto en el laudo arbitral, con lo que en la gran mayoría de los casos, y ante el incumplimiento de la resolución del demandado, el demandante debe acudir a la jurisdicción ordinaria e interponer un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, demorando el procedimiento de desahucio casi el doble de lo que hubiese tardado en un procedimiento judicial ordinario y abonando una cantidad de dinero que en un principio se intentaba ahorrar mediante la asunción del convenio arbitral, con lo que la vía amistosa suele resultar perjudicial para la parte que cumple con las prestaciones del contrato.

Por lo que en base a la experiencia en esta clase de conflictos y a tenor de la problemática que suscita la situación actual, en el que no se ha dotado de mecanismos que otorguen celeridad, ni garantías para la parte perjudicada en esta clase de conflictos, el arbitraje no es la vía más aconsejable para su resolución.


Isaac F. Sánchez Lavilla,
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