Muchas empresas prefieren arrendar, antes que comprar, bienes y equipos para el desarrollo de su actividad. Si estos bienes presentan deficiencias que no los hacen aptos para su fin, el arrendatario puede hacer uso de la “facultad resolutoria” que, en éste artículo, pasamos a analizar.
En el contrato de arrendamiento de bienes muebles al arrendador le incumbe la obligación de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato en condiciones aptas para su fin, como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma. En caso contrario ello supondría un incumplimiento contractual por entregar algo distinto o inidóneo.
Igualmente y, durante la vigencia del contrato, una de las obligaciones del arrendador es la relativa a la conservación constante del objeto arrendado en condiciones de perfecta utilización debiendo realizar en la cosa arrendada, durante el arrendamiento, las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
El incumplimiento de cualquiera de dichas obligaciones del arrendador facultaría al arrendatario para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento e incluso para dejar de cumplir sus prestaciones propias, singularmente el pago de las rentas, si lo arrendado no sirve para su finalidad, configurando frente a una posible demanda del arrendador la "exceptio non adimpleti contractus".
La jurisprudencia exige, para que surja la facultad resolutoria, la existencia de un vinculo contractual reciproco y exigible, el incumplimiento grave por una de las partes (aunque pueda darse también ante un incumplimiento parcial o defectuoso), que la otra parte no haya incumplido lo que le correspondía y que no haya sido la provocadora del incumplimiento de la contraparte.
Según la jurisprudencia el incumplimiento pleno no plantea problemas en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, sin embargo el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación.
El Código Civil en su artículo 1.124 regula la llamada "condición resolutoria tácita" como una facultad atribuida a la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato, la cual tiene un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, que puede ejercitarse ya en la vía judicial, ya fuera de ella, por declaración del acreedor, a reserva, claro es, de que si la declaración de resolución hecha por una de las partes se impugna por la otra, quede aquélla sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a Derecho.
Si en tal caso, como viene ocurriendo en la práctica, el arrendatario declara extrajudicialmente resuelto el contrato y así se lo comunica a la contraparte, dejando posteriormente de pagar la renta pactada por la disconformidad con el bien que le ha sido entregado, no podrá el arrendador solicitar la resolución del contrato por dicho impago ya que la "exceptio non adimpleti contractus" exige que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación de incumplimiento, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante.
