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4 de Noviembre de 2014

La revolución de los alojamientos turísticos

Las constantes quejas de intrusismo y competencia desleal planteadas por parte de los operadores turísticos, concretamente por el sector hotelero, junto con el incremento del fenómeno de los arrendamientos de propiedades privadas con fines turísticos o vacacionales que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales (se cree que en la Comunidad de Madrid hay en torno a 8.000 viviendas de uso turístico) y la falta de regulación, por haber quedado esta materia al margen de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha llevado a la Comunidad de Madrid, siguiendo los pasos de otras Comunidades Autónomas, a la aprobación del Decreto 79/2014 de, 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. Cubriéndose con su entrada en vigor, el 1 de agosto de 2014, el vacío legal existente sobre esta materia en la Comunidad de Madrid.

Bárbara Enjuto Romajaro,
Abogado. Departamento Derecho Administrativo.
Estudio Jurídico Ejaso


El Decreto establece dos modalidades de alojamiento: los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico

Los apartamento turísticos, figura ya prevista en la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, son los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, con un precio como contraprestación. Por ejemplo, en este caso se encontrarían aquellos edificios completos compuestos por apartamentos independientes que en la mayoría de los casos son de titularidades de sociedades mercantiles.

Por su parte, las viviendas de uso turístico son los pisos, apartamentos o casas que, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, son comercializados para ser cedidos por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio. Se encontrarían en esta categoría las viviendas independientes dentro de un edificio que normalmente son de propiedad de personas físicas.

El Gobierno Regional ha establecido las condiciones generales de ambas modalidades que consisten en que la prestación del servicio se ejercerá bajo los principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual y sin que el inmueble tenga la condición de residencia permanente. Se entenderá como habitual cuando el ejercicio de la actividad se desarrolle durante, al menos, tres meses continuados al año. El principio de unidad de explotación implica la existencia de una única titularidad ejercida en cada establecimiento o conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, tiene como finalidad evitar la confluencia de intereses contradictorios de distintos titulares y con ello proteger los derechos de los consumidores turísticos a obtener unos servicios profesionales, especializados y de calidad.

A los efectos de determinar el precio para ambas modalidades, la estancia se computará por días, semanas o meses, pero nunca por horas.

Asimismo, ambas modalidades deberán cumplir las normativas sectoriales aplicables en la materia, en especial las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad y medio ambiente.

Por otro lado el Decreto junto con unas características comunes a ambas modalidades establece condiciones específicas para cada modalidad alojamiento.

De este modo, los apartamentos turísticos deberán estar ubicados en su totalidad en un único edificio o en parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo, debiendo cumplir las condiciones mínimas que se establecen para cada categoría de su clasificación (cuatro, tres, dos o una llave).

Se establece también que cada inmueble explotado en régimen de apartamento turístico contará como mínimo con cuatro unidades de alojamiento y que cada unidad contará como máximo con dos plaza en cada dormitorio y la necesidad de que dependiendo del número de unidades existentes se establecerá el número de apartamentos que deberán estar adaptados a personas con discapacidad.

Para las viviendas de uso turístico el Decreto establece como condiciones específicas que la cesión mínima ha de ser de cinco días y que la vivienda no puede utilizarse como vivienda habitual. Asimismo, se exigen unos requisitos mínimos que garanticen a los usuarios unos niveles de calidad adecuados, entre estos requisitos se encuentra el contar con conexión a Internet wifi. Para este tipo de alojamiento no se establecen categorías.

Dentro de los esfuerzo de las Administraciones Publicas por simplificar la intervención administrativa y reducir las cargas, el ejercicio de esta actividad se llevará a cabo mediante la presentación de una Declaración Responsable de inicio de actividad y mediante la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas.

Finalmente, se prevé un periodo transitorio de un año para que los establecimientos autorizados conforme la normativa anterior puedan adaptase a la nueva situación creada con la entada en vigor del Decreto 79/2014, de 10 de julio.


Bárbara Enjuto Romajaro,
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