Ha despertado especial interés el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes frente al Covid-19 –título acortado-, por su aplicación en arrendamientos de vivienda. El texto genera incógnitas y derivadas. Por una evidente cuestión de formato, me limito a ofrecer algunas claves. Mi conclusión es la de una escasa eficacia de sus medidas.
PRÓRROGA A LOS CONTRATOS A PUNTO DE VENCER. El arrendatario puede solicitar desde la entrada en vigor del RD, – 2 de abril -, hasta dos meses después de que finalice el estado de alarma, la prórroga del contrato bajo mismas condiciones y hasta seis meses más. El arrendador está obligado a aceptar. Nada se dice del estado de vulnerabilidad.
QUITA O ESPERA AUTOMÁTICA EN PAGO DE RENTAS A EMPRESAS O GRANDES TENEDORES. El arrendatario en situación de vulnerabilidad (en el primer punto anterior no se precisa esta condición) podrá solicitar a la arrendadora, si es a) una empresa, b) una entidad pública de vivienda o c) un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del R.D., el aplazamiento en el pago de renta.
El plazo finaliza el 2 de mayo, por lo que la medida es limitada. El arrendador debe ser empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor – más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Por tanto, si es titilar de una vivienda en arrendamiento y una edificación de más de 1.500 m2, – hotel, residencia o nave industrial, etc. – Parece que se encuentra incluido en esta clasificación. Se castiga al propietario o empresa por el mero hecho de serlo. No lo comparto.
El arrendador decide y comunicará en 7 días laborables si hace a) una reducción en la renta del 50%, o b), se suspende del pago de renta, ambos durante el estado de alarma y hasta 4 mensualidades más. Para la suspensión las prórrogas lo serán mes a mes y las cantidades aplazadas, serán debidas sin intereses, y deberán abonarse durante al menos 3 años en la vigencia del contrato – si al contrato no resta a su finalización tres años ¿cómo se pagará el diferencial si el aplazamiento no puede ser inferior? –
SITUACION DE VULNERABILIDAD. El arrendatario debe encontrarse en desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, determinados parámetros económicos. Podrán encontrar un extraño en la redacción, la cual reproduzco literalmente. También, una notable traba para el arrendatario para acreditar su estado. Hay que añadir que la solicitud debe realizarse hasta el 2 de mayo, sábado – siendo el 1, previo, viernes, fiesta nacional – La vulnerabilidad económica debe ser consecuencia exclusiva del Covid-19. Los parámetros económicos para acceder a moratoria deben ser del conjunto de todos los integrantes de la unidad familiar y tienen ver con determinadas reglas multiplicadoras del IPREM que el R.D. detalla. No cabe si cualquiera de las personas de la unidad familiar es propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No se considera excluido si la vivienda se obtuvo por herencia y solo le correspondió una parte alícuota, a salvo acredite no poder disponer de ella por separación o divorcio o, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de alguna de las personas de la unidad de convivencia.
CÓMO ACREDITAR LA VULNERABILIDA ECONÓMICA. El artículo, el 6 titula “Acreditación de las condiciones subjetivas”. Entendemos serán objetivas y acreditables, nunca subjetivas. El arrendatario deberá acreditar al arrendador, gran tenedor o empresa, encontrarse en vulnerabilidad en el mes anterior a su solicitud antes del 2 de mayo, presentando los trabajadores, certificado de la entidad gestora que refleje el importe mensual recibido. Los autónomos, ni más ni menos que el cese de actividad declarado, con certificado emitido por la Agencia Tributaria. Evito cualquier comentario.
Deberá acreditarse las personas de la unidad familiar con el libro de familia o acreditación de pareja de hecho. Certificado de empadronamiento. En su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad. En relación de la no titularidad de inmuebles, nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de los miembros de la unidad familiar. También una “declaración responsable¨ manifestando que se cumple con los requisitos. Pero si no pudiera, – será la mayoría de los casos – podrá sustituirlo por otra declaración responsable, imaginamos la misma ampliada, en la que “justifique” los motivos por los que la situación le impide aportarlos ahora. Asegúrese el arrendatario de cumplir pues, si no, responderá de los daños y perjuicios, como de las responsabilidades que su conducta derive si actuó “dolosamente” – no se emplea este término – de “situarse o mantenerse” en un supuesto de vulnerabilidad económica. Lo que el R.D. no dice es que, además, el incumplimiento de estos requisitos le pondrán en situación de impago por lo dejado de abonar por la reducción o la moratoria y, por tanto, ser desahuciado.
ARRENDAMIENTOS DE “PEQUEÑOS PROPIETARIOS”. Si el arrendador no es “gran tenedor” o empresa – como señala la exposición de motivos, la gran mayoría de los casos – el arrendatario puede solicitar que el arrendador le aplace temporalmente la renta. Pero éste podrá no aceptar. Este artículo del R.D. es del todo ineficaz, al no regular nada. Hubiera sido más efectivo una bonificación fiscal al arrendador de aceptar la moratoria propuesta. Por cierto, ¿cómo sabe el arrendatario que el arrendador, persona física, es o no gran tenedor?
SUSPENSION DE PROCESOS DE DESAHUCIO. Se prevé la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Debería evitarse el uso del eufemismo en técnica de redacción legislativa. Finalizado el estado de alarma, y reactivados todos los plazos y actuaciones judiciales, el arrendatario podrá acreditar en los procesos de desahucio su situación de vulnerabilidad sobrevenida por el Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional. El Juzgado lo comunicará a los servicios sociales y se suspenderá el lanzamiento o las actuaciones anteriores. En tanto los servicios sociales adopten medidas, la suspensión judicial será por máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este R.D. En caso positivo de vulnerabilidad, se suspenderá – el proceso- con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.
Una reflexión personal: ¿en qué manera y ánimo se ejecutará un acto judicial a sabiendas de qué en cualquier momento puede quedar sin efecto? Y una sorpresa. Esta suspensión también refiere a arrendadores que acrediten encontrarse en vulnerabilidad económica sobrevenida, entrando en funcionamiento la misma mecánica – ¿Se acelerará el lanzamiento del arrendatario porque el arrendador necesita su vivienda? –
DOS ANOTACIONES 1).- Los artículos 21 y 22 refieren a los avalistas en obligaciones derivadas de contratos de crédito sin garantía hipotecaria, pero nada se dice de los depositados por arrendatarios en garantía complementaria a la fianza legal. 2).- Me ha llamado poderosamente la atención la Disposición Adicional 19, por cuento, dice, una vez termine el estado de alarma se aprobará un “Plan de Actuación” para agilizar la actividad judicial. Tendrá como objetivos las jurisdicciones social, contencioso-administrativo y mercantil para una rápida recuperación económica ¿Y la civil? ¿por qué excluirla? Los caminos del Legislador son inescrutables.
