25 de Noviembre de 2017 | 08:26
LEGAL TODAY. POR Y PARA ABOGADOS
 

Herramientas para el texto

Civil

2 de Julio de 2015

Obligado cumplimiento y enriquecimiento injusto en los arrendamientos urbanos

Los Juzgados (antes, durante y después de la vigencia de la tasa por ejercicio de la potestad jurisdiccional) se saturan con una variopinta diversidad de asuntos. De entre todos cabe destacar dos: por un lado, las reclamaciones de cantidad pues no parece que en la esencia del carácter latino esté aquello de pagar puntualmente las deudas que uno tiene; y, por otro, las frecuentes disputas entre arrendadores y arrendatarios por cuestiones a veces realmente relevantes y otras nimias y, por ello, irritantes para quienes tienen que impartir justicia en poco tiempo.

Pedro Calleja Pueyo,
Abogado y Economista.
Letrado Titular de Estudio Jurídico Calleja Pueyo
Profesor de Derecho Administrativo en Centro Universitario Villanueva (UCM)


El terreno de los arrendamientos urbanos es un campo de aprendizaje continuo para los abogados. Cuando todo parece haberse visto y estar perfectamente estudiado y evaluado por los Tribunales, salta alguna postura innovadora -normalmente a instancia del inquilino incumplidor- que revuelve los cimientos jurisprudenciales y obliga a construir nuevas doctrinas.  Como muestra de ello, recuerdo aquí un apasionante pleito en el que tuve la suerte de intervenir donde el inquilino de un inmueble había impugnado la licencia de primera ocupación otorgada a aquél, con el ánimo de no pagar la renta arrendaticia pactada cuyo devengo se situaba precisamente en el momento de obtención de la autorización municipal.  

Identificar al arrendador con los buenos y al arrendatario con los malos sería no sólo infantil y simplista sino, en muchas ocasiones, injusto. Una de las situaciones que más exaspera a los propietarios es aquella en la que los inquilinos, prescindiendo total y absolutamente de lo pactado, deciden abandonar el inmueble objeto de arrendamiento antes del plazo contractualmente establecido, por supuesto, intentando no pagar ninguna cantidad adicional a la renta del último mes de alquiler disfrutado o, en el peor de los casos, dando por perdida la fianza prestada en la celebración del contrato locativo.

Quienes tenemos la suerte de llevar ya unos cuantos años en el ejercicio de la abogacía sabemos que una de las consultas más recurrentes es la de qué se puede hacer contra el inquilino que desiste unilateralmente del contrato o, dicho en palabras llanas, se despide a la francesa. La respuesta es muy jesuítica: "Depende". Depende de una serie de factores tales como el de si se ha contemplado o no expresamente un plazo de obligado cumplimiento del contrato, el de las circunstancias del mercado inmobiliario y, sobre todo, el de la mayor o menor sensibilidad a favor del propietario o del inquilino que tenga el Juez que haya de conocer del asunto. La respuesta puede resultar insatisfactoria para quien acude a un abogado pensando en un oráculo. No suele haber verdades absolutas en el mundo del Derecho y mucho menos cuando se trata de cuestiones cuya resolución pasa casi siempre por la intervención de un Juzgado o Tribunal.

Lo más parecido a un oráculo que puede encontrar un ciudadano que sufre un problema arrendaticio como el que nos ocupa es el Tribunal Supremo. Su jurisprudencia en esta materia no nos invita precisamente a separarnos del siempre socorrido "depende". Conste aquí que esta respuesta no es temeraria como sí lo es, por ejemplo, la que a modo de chascarrillo cuentan algunos fiscalistas que ante las consultas de sus clientes sobre si una operación está sujeta o no a IVA siempre responden afirmativamente pues en caso de equivocarse el resultado será agradable para el cliente. En esta cuestión arrendaticia de los efectos que tiene el desistimiento unilateral del arrendatario, el "depende" está plenamente justificado.

El planteamiento teórico se mueve entre dos extremos. Hay quienes en estricta aplicación del pacta sunt servanda defienden que los contratos han de cumplirse en sus estrictos términos y que, previsto el plazo de obligado cumplimiento de un arrendamiento, el inquilino que abandona anticipadamente el inmueble debe hacer frente a la totalidad de las rentas arrendaticias que comprende ese período.

En la otra orilla se sitúan quienes consideran que si durante el plazo de obligado cumplimiento se produce el desistimiento unilateral del inquilino, éste paga todas las rentas debidas y, simultáneamente, el propietario arrienda nuevamente el inmueble, se estaría produciendo un doble ingreso por la tenencia de un mismo bien y, con ello, el enriquecimiento injusto del arrendador.

Cada una de las dos posturas encuentra su fundamento legal e incluso jurisprudencial. Quienes abogan por el cumplimiento estricto de lo pactado y, por lo tanto, por la procedencia de indemnizar al arrendador conforme a lo convenido entre las partes, se basan en el precedente del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que establecía expresamente tal previsión de indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que quedara por cumplir. Pese a que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no contiene un precepto similar, la referencia que su artículo 4.2 hace a la supletoriedad del Código Civil, los artículos 1091, 1256 y 1258 de ese cuerpo legal permiten defender la subsistencia de la obligación del inquilino de abonar un importe equivalente a la totalidad de las rentas del período convenido entre las partes como de obligado cumplimiento.

Se ha de reconocer que tampoco carecen radicalmente de razón quienes sostienen que la literalidad en la aplicación de lo pactado podría dar lugar a situaciones en las que el propietario de un inmueble percibiera simultáneamente una indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario y la renta arrendaticia pactada en un eventual nuevo contrato locativo realizado con tercero. Para este supuesto se considera que no existe lucro cesante o, al menos, no con la extensión y valoración que suele pretender la propiedad. Los defensores de esta línea argumental sostienen que resultaría de aplicación la facultad moderadora del Juez contemplada en los artículos 1103 y 1154 del Código Civil al tratarse de un supuesto de obligación principal irregularmente cumplida por el locatario.

No podemos negar que el debate es jurídicamente interesante y que ambas posturas resultan perfectamente defendibles. Elucubraciones teóricas al margen, que son absolutamente respetables e incluso recomendables si queremos perfeccionar nuestro régimen arrendaticio, lo práctico es centrarse en lo que con una cierta regularidad viene sosteniendo nuestro Tribunal Supremo. Es muy relevante la Sentencia número 810/2009, de 23 de diciembre (RJ 2010\400) en la que se establecía que:

"En el caso debatido, ha de tenerse en cuenta que, las partes, mediante el uso de la facultad otorgada por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, con pleno acogimiento al principio de autonomía de la voluntad, suscribieron contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual, y voluntariamente, fijaron los efectos del desistimiento por parte del arrendatario, y, antes de que se completara el plazo de duración estipulado, decidieron modificar el contrato de arrendamiento suscrito, a través del acuerdo de 7 de marzo de 2002, que supuso ya una moderación de la indemnización.

Por tanto, mediante el referido acuerdo se establecieron una serie de condiciones y a partir del cumplimiento de las cuales quedaban determinados los daños y perjuicios que debía satisfacer la demandada a la actora, y, por tanto, es improcedente volver a objetivar dicha indemnización, como se pretende mediante este motivo de casación".

Lo anterior no debe dar a quien se enfrenta a un supuesto como el aquí descrito una imagen equivocada de la postura generalizada en los Tribunales. Se respeta la libertad de pactos y la autonomía de la voluntad, pero no con carácter absoluto e irrevisable. Así la mayor parte de los pronunciamientos judiciales que se producen en esta materia acuden a la verificación del plazo razonable para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado. Si ese plazo es manifiestamente inferior al contemplado por las partes para fijar la indemnización por desistimiento del arrendatario, muy probablemente el Tribunal hará uso de su facultad moderadora y rebajará las pretensiones del propietario del inmueble. Evidentemente, si no hubiera previsión contractual expresa, la solución judicial sería automática pues no tendría nada que moderar sino simplemente verificar que la pretensión indemnizatoria del arrendador se ajusta a los daños y perjuicios efectivamente sufridos.

Desde el punto de vista procesal es interesante plantearse demorar la formalización de demanda en ejercicio de acción indemnizatoria al momento en que o bien el inmueble ha sido nuevamente alquilado o bien ha transcurrido sin arrendarse un plazo superior al contemplado en el contrato como base para fijar la correspondiente indemnización. De ese modo evitaremos complicaciones probatorias teniendo que acudir a informes periciales que aventuren cuál es ese plazo razonable para un nuevo arrendamiento a precio de mercado cuyas conclusiones, dicho sea de paso, admitirían prueba en contrario por parte del demandado.

Como vemos, no hay una respuesta única y perfectamente cerrada a la cuestión planteada. Es difícil, aunque no imposible, sostener por parte de quien incumple un contrato que quien padece el incumplimiento pueda estar enriqueciéndose a su costa. Pero ya sabemos que en las relaciones arrendaticias no es frecuente que todos piensen lo mismo. Y eso, en términos de debate jurídico, es bueno porque como nos reiteraba mi magnífico profesor de Derecho Constitucional al acabar muchas de sus clases: "donde todos piensan lo mismo, nadie piensa demasiado".


Pedro Calleja Pueyo,
Número de artículos del autor 22
Posicionamiento en el ranking de contenidos 91

Vote:
|| || || || |
Resultado:
7 votos
  • Comparte esta noticia en yahoo
  • Comparte esta noticia en technorati
  • Comparte esta noticia en digg
  • Comparte esta noticia en delicius
  • Comparte esta noticia en meneame
  • Comparte esta noticia en linkedin

Te recomendamos

  • Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos

    Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos

    Una obra con los artículos reformados, consolidados e interpretados por la Jurisprudencia con la intención de facilitar el trabajo de todos los profesionales de un agitado sector.

Publica tus contenidos

Comparte opiniones, artículos y sentencias de actualidad con el resto de los profesionales del sector.

publicar | ¿Estás registrado?| Registrate

 
© Editorial Aranzadi S.A.U
 
 

Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y poder ofrecerle las mejores opciones mediante el análisis de la navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Para más información pulse aquí.   Aceptar