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Civil

30 de Marzo de 2020

Un nuevo Derecho. Arrendamientos es estado de alarma

Existen lecciones que, como profesional, quedan grabadas como poso indeleble y nunca se olvidan. Te hacen pensar de una manera diferente desde ese momento.

José L. Méndez Sánchez,
abogado


Algunas han ocurrido en mi carrera y solo puedo agradecerlas. Una tuvo lugar hace unos años. En un debate surgido durante unas ponencias, un ilustre Jurista, el entonces Magistrado de Sala Penal del Tribunal Supremo, a la postre, Fiscal General del Estado, D. José Manuel Maza, tristemente fallecido repentinamente en 2017, nos dijo:

"Creen Uds. Derecho. No nos cuenten lo que nosotros ya sabemos. Convénzanos"

Quizá la cita no sea exacta, pero está muy cerca. El gran Magistrado nos ponía en la picota de lo que debía ser un letrado. La doctrina no es inmutable. El derecho evoluciona con la sociedad y, necesario, con sus circunstancias.

Estamos hoy en un escenario trágico, en el que lo personal es lo primero. Pero también afecta a otros órdenes de nuestra vida. Son momentos de cambio y, aun circunstanciales -así lo deseamos-, el Derecho y la Ley deben adaptarse, pues no conocen ni prevén tiempos como los que vivimos, por lo que no pueden ser aplicables de la misma forma. Sí. Hay que crear derecho.

Entre todo el mar de leyes afectadas, existe una que tiene repercusión inmediata sobre muchas personas, también empresas y autónomos. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Son múltiples los supuestos que se pueden dar. Sin ánimo de ser exhaustivo, lo que resulta imposible, veamos ejemplos, alguno extraído de casos reales que en mi despacho están sucediendo.

1 .- Arrendamientos de viviendas (o locales) a punto de vencer o comunicada su extinción y abandono.

El reciente Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, que ha declarado el estado de alarma, limita a través de su artículo 7 la circulación de personas, a salvo los que deban producirse por motivos concretos esenciales. Evidentemente, no se contempla el traslado a otra residencia, menos su consecuencia, la mudanza, lo que llevaría un lógico riesgo sobre las personas. ¿Cómo nos trasladamos con nuestros hijos, mayores y también muebles y enseres? No podemos.

Ante ello, la Ley quiebra y habrá que adoptar soluciones. La mejor, sin duda, alcanzar un acuerdo entre las partes. Pero si el arrendador nos obliga a irnos porque el contrato "lo dice" o ya se ha comunicado, la respuesta es sencilla: no. Existe un mandato superior exigido por un estado de alarma. No existen reglas, por lo que una solución sería comunicar que el contrato prosigue en sus efectos por todos los días en los que continúe vigente la alarma, y también aquellos necesarios para realizar el cambio. La renta será abonada proporcionalmente a la mensualidad por los días de extensión necesaria. Deberá recordarse al arrendador que durante los días que esto ocurra, tampoco podrá rentabilizar la vivienda por el mismo motivo, dado que nadie podrá ocuparla. Quedan equilibradas así las prestaciones inicialmente pactadas.

Seguro que esto provocará situaciones complejas, por ejemplo, que el arrendador quiera recobrar la posesión para sí mismo por necesidad. Sin embargo, con reglas generales no podemos resolver todos los casos, por los que habremos de estar a cada uno de ellos.

Si nos mudamos con un nuevo alquiler, al que va a ser arrendador deberemos comunicarle que nuestro contrato, si se ha firmado, sigue siendo válido, pero queda suspendido por imposibilidad de traslado, por lo que comenzará a tener efecto para su posesión (entrar en la vivienda) y también para pagar la renta, desde el momento en que oficialmente se levante el estado de alarma.

2.- Rentas de oficinas y locales.

Hablé en otro artículo de la cláusula rebuc sic stantibus. Uds. no la verán en su contrato, pero la doctrina la entiende implícita en los de tracto sucesivo. Lo traduzco. En los contratos en los que el pago (prestación) no es de una sola vez, sino poco a poco o se produce de forma regular, la fórmula latina que antes he citado, puede entrar en funcionamiento.

El Tribunal Supremo ha dicho que debe aplicarse con sumo cuidado porque rompe con el normal mecanismo del mercado. Los contratos deben cumplirse - pacta sunt servanda- La rebuc solo pude operar ante circunstancias absoluta y radicalmente imprevisibles que provoquen una alteración extraordinaria y sobrevenida de la situación original en la que se firmó el contrato, y que esto provoque una total desproporción y excesiva onerosidad de las prestaciones recíprocas pactadas, es decir, del pago de la renta en nuestro caso.

De manera indudable, nos encontramos ante circunstancias radicalmente imprevisibles que limitan el normal funcionamiento del negocio, sino obligan (*) a cerrar, provisionalmente, locales y oficinas, lo que frena o detiene la actividad y, con ello, los ingresos. La solución, siempre, es llegar al acuerdo entre las dos partes. Si no es posible y la situación del arrendatario insostenible, habrá que comunicar la suspensión o reducción del pago de rentas, todo dependerá de lo que cada empresario responsablemente estime. Es un imperativo legal que impide el disfrute de la prestación lo limita sustancialmente, y el cumplimiento del pago puede suponer una onerosidad insoportable. Otra vez, habrá que analizar cada caso.

(*) Mientras se escribe este artículo la ampliación del decreto de estado de alarma, ordena el cierre de toda actividad no esencial.

Hay quien ofrece otra perspectiva. La posible aplicación de la exceptio non adimpleti contractus. Otro aforismo carente de regulación en nuestro Derecho sustantivo. Una traducción sencilla sería que no se está obligado a cumplir con aquel que por su lado no cumple. Pero en nuestro caso ¿el arrendador no cumple? No, al arrendador se le obliga a no cumplir con su prestación, esto es, se le imposibilita a dar cumplimiento con lo que se obligó, que no es otra cosa que ceder el uso de su inmueble. Por tanto, como tal, no se habla de incumplimiento, sino de una imposibilidad objetiva de cumplimiento, por lo que, en una interpretación analógica y por extensión, el arrendatario no estaría obligado a cumplir con el pago de rentas por aplicación de esta excepción.

Sin embargo, podría aducirse que no es al arrendador a quien se le impide el cumplimiento de su prestación, sino al arrendatario disfrutarla, dado que el Decreto de Estado de Alarma se dirige a la actividad, lo que argumentalmente cambia la perspectiva y podría ser una línea de defensa del arrendador, el que no incumple, siendo éste último el único supuesto para el que está contemplada la excepción. Bien, en cualquier caso, es una perspectiva absolutamente válida, sobre todo desde la prohibición total hoy decretada. Más puede contar con una posible ventaja, que es la prueba plena de los efectos absolutos del Decreto.

Pero debemos alejarnos de semánticas y sintetizar en lo que debe ser la aplicación de la lógica a los hechos, para lo cual existe otro aforismo latino – da mihi factum daba tibi ius - lo que se traduce como, "dadme los hechos que yo os daré el derecho". En nuestro caso, el hecho esencial es que al arrendatario se le impide disfrutar del inmueble objeto de contrato. Por tanto, ¿estará obligado a abonar la renta durante ese tiempo? En mi opinión, no. El Derecho ya pondrá los apellidos correspondientes. Y es que, al arrendatario no le es exigible, cuando deba adoptar la medida, ofrecer un argumento jurídico preciso, sino solo comunicar el hecho fundamental, que no es otro que el cierre excepcional y obligado de su negocio.

3.- Rentas de viviendas.

El planteamiento jurídico es igual que la anterior en relación de la clausula rebuc. Sin embargo, deberemos atender especialmente a cada caso pues, el supuesto de hecho resulta diferente. El factor determinante será la limitación o reducción de los ingresos de los arrendatarios, por ejemplo, en afectados especialmente por los ERTEs, y que deban producirse por la situación excepcional. Deberemos conocer cual es la situación sufrida en cada familia o persona arrendataria. Será una cuestión de prueba. Si la reducción de los ingresos, derivada de circunstancias imprevisibles como esta, limita la capacidad de pago, de tal manera que impide total o sustancialmente su cumplimiento dada una situación especialmente onerosa, podrá plantearse la suspensión o reducción del abono de renta.

Hay quien se preguntará porque la diferencia de trato entre locales u oficinas y viviendas. Bien. Dije que el supuesto de hecho es distinto. A los primeros se les impide ser utilizados. A los segundos, no y el arrendatario sigue disfrutando del inmueble. Sin embargo, la vivienda es un sector esencial, ya no solo de la economía, sino de la sociedad, por lo que deberá ser protegida, evitando situaciones en los que se limite o impida su ejercicio de manera antisocial o abusiva.

Repetimos lo dicho antes. Cada supuesto será diferente y el arrendador también podrá alegar que es su legítimo medio de vida o un elemento esencial de su negocio. No encontramos fórmulas mágicas.

En definitiva, habrá que crear Derecho, pues las circunstancias lo exigen. Los Tribunales se pronunciarán en su momento, pero, entre tanto, deberemos adoptar soluciones a cada situación. La mejor, ya la hemos dicho, el acuerdo entre las partes. Pero atención a los abusos y quienes aprovechen una situación como ésta en su beneficio, bien en un sentido o otro, pues deberá rechazarse con toda la fuerza que el Derecho concede, y será merecedor de toda repulsa.


José L. Méndez Sánchez,
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