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31 de Agosto de 2016

Alquiler de vivienda para uso turístico: desorden legislativo y problemas de competencia

El alquiler de viviendas para uso turístico ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años debido a plataformas digitales, como Airbnb. Estas plataformas actúan como agencias virtuales conectando a personas que desean alquilar sus casas, viviendas o apartamentos a turistas con personas que buscan un alojamiento turístico privado. Estas herramientas virtuales han provocado que lo que antes era percibido como una relación de tipo privado se convierta, cada vez más, en una actividad económica al realizarse, con mayor frecuencia, de forma habitual.

Alexander Lindner,
Socio Director y Fundador de Lindner Law


La creciente importancia del alquiler de viviendas para uso vacacional ha suscitado diversos problemas fácticos y jurídicos. Así, en algunas ciudades turísticas la oferta de alquiler residencial ha disminuido drásticamente, dado que muchos propietarios prefieren obtener un mayor rendimiento alquilando sus casas con cierta regularidad a turistas, a tener una relación de arrendamiento más estable, pero menos lucrativa con arrendatarios residentes. Asimismo, se plantean problemas de Derecho de la competencia frente a la actividad económica de la hostelería, que dispone de una multitud de normas administrativas que los administradores de hoteles y hostales han de respetar. Por otro lado, el carácter privado del alquiler ha supuesto que muchos contribuyentes hayan dejado de incluir los ingresos derivados del arrendamiento turístico en sus declaraciones de renta, omisión que, obviamente, no es correcta. En la actual campaña de la Renta 2015, que finaliza el 30 de junio de este año, la Agencia Tributaria advierte que los ingresos obtenidos de cualquier alquiler privado han de ser declarados, y afirma que ha coleccionado información acerca de estos arrendamientos privados.

En España, la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013 excluyó el arrendamiento de vivienda para uso turístico del ámbito de aplicación de la LAU cuando la vivienda se arriende en su totalidad y cuando exista una normativa sectorial específica. Por lo tanto, en materia civil, a los arrendamientos de uso turístico de habitaciones y de viviendas en Comunidades Autónomas (CCAA) que no disponen de una normativa sectorial específica, o en las que la normativa específica no las considera viviendas vacacionales, como es el caso de Cataluña cuando se exceden los 31 días de arrendamiento, se aplican tanto las disposiciones del Código Civil y como las de la LAU. A día de hoy, solamente en Madrid, Cataluña, Islas Baleares, Islas Canarias, Comunidad Valenciana, Aragón y Asturias existen normas administrativas sobre el alquiler de vivienda para uso turístico, es decir, normativas específicas sectoriales.

En estas Comunidades Autónomas los arrendadores de viviendas para uso turístico han de inscribirse en un Registro de Actividad y comprometerse a cumplir las respectivas normas autonómicas. Por regla general, toda clase de viviendas puede ser objeto de arrendamiento turístico. En las Islas Baleares y en Asturias, sin embargo, solo se pueden alquilar viviendas unifamiliares, y no pisos ni apartamentos. En las Islas Canarias, en principio, se puede alquilar todo tipo de vivienda, pero el arrendamiento para uso turístico está prohibido en las zonas de suelo turístico, urbanizaciones turísticas y urbanizaciones mixtas (residenciales-turísticas). La normativa de la Comunidad Valenciana distingue tres tipos de categorías de vivienda en función de su equipamiento, y menciona los requisitos para pertenecer a una u otra categoría. En materia de responsabilidad, solo en las Islas Baleares y en Asturias se requiere la contratación de una póliza de seguro por responsabilidad civil.

En España, los arrendadores de viviendas para uso turístico ubicadas en Comunidades con normativa sectorial (Madrid, Cataluña, Islas Baleares, Islas Canarias, Comunidad Valenciana, Aragón y Asturias) tienen que cumplir estas normas administrativas, mientras que estos pueden alquilar libremente en las otras Comunidades. A pesar de que, ya en la Exposición de Motivos de la Ley de modificación de la LAU de 2013, se advierte que el objetivo de la normativa sectorial es evitar la competencia desleal entre el turismo tradicional y el uso del alojamiento privado para el turismo, las restantes diez CCAA todavía no han legislado en esta materia. En cualquier caso, el hecho de que una Comunidad Autónoma regule el alquiler de vivienda para uso turístico, por sí, no garantiza la libre competencia. En efecto, hay Comunidades con una excesiva regulación, como es el caso de las Islas Canarias, donde se prohíbe el alquiler por habitaciones, se exige la exhibición de una placa identificando la vivienda vacacional como tal, un cartel con teléfonos de emergencia y un contrato redactado en español y en inglés, así como detalles respecto al equipamiento, como el material no deformable de las perchas.

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Alexander Lindner,
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