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Civil

13 de Marzo de 2018

Ampliación de los límites de la capacidad procesal de las comunidades de propietarios

El presente comentario es fruto de la incidencia práctica que respecto a la capacidad procesal de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal originó la RDGRN de 26 de julio de 2017 (BOE de 14 de agosto), ampliando los límites de dicha capacidad y confirmando el criterio mantenido previamente sobre la materia.

José Miguel Revilla Torres,
Abogado. Doctor en Derecho.


Es sabido que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica siendo los miembros que componen la misma, y no la colectividad, los sujetos de derechos y obligaciones. En el tráfico jurídico-mercantil las comunidades operan a través de sus representantes como un ente de proyección jurídica propia. En efecto, resulta llamativo que el lenguaje en el que se ve envuelta la actividad diaria de una comunidad de propietarios es similar al empleado por las personas jurídicas en su ámbito de actuación. De hecho, esta compleja situación de existencia de un único derecho de propiedad, de naturaleza especial, que aúna elementos comunes y privativos, se tuvo en cuenta en la tramitación parlamentaria de la Ley de 21 de julio de 1960, de Propiedad Horizontal, en la que se planteó atribuir personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, siendo descartada finalmente esta posibilidad.

Ahora bien, la carencia de personalidad jurídica de las comunidades no ha impedido que el legislador les haya atribuido expresamente capacidad procesal como puede verificarse en el artículo 7.3 LOPJ cuando señala que los Juzgados y Tribunales protegerán los derechos e intereses legítimos, tanto individuales como colectivos, reconociendo legitimación para su defensa a corporaciones, asociaciones y grupos que resulten afectados. A su vez, el artículo 6.1.5º LEC, reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica, precepto que ha de ponerse en relación con el artículo 7.6 de la citada Ley Procesal el cual dispone que las entidades sin personalidad comparecerán en juicio por medio de las personas a las que la Ley atribuya la representación para ello; en este caso, el artículo 13.3 LPH concede al Presidente la capacidad necesaria para representar a la comunidad de propietarios en juicio y fuera de él.

Al mismo tiempo, en determinadas ocasiones, se permite el acceso al Registro de la Propiedad de situaciones relacionadas con las comunidades de propietarios, como sucede con las anotaciones preventivas de demanda y de embargo según la legitimación al respecto otorgada por el artículo 9.e) LH. No obstante, esta circunstancia no equivale a que la comunidad pueda ser titular registral ni propietaria de un bien sino que se trata de situaciones excepcionales y transitorias.

La RDGRN de 26 de julio de 2017 objeto de estas líneas resuelve la suspensión de una inscripción derivada de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales instada por una comunidad de propietarios de Ferrol contra un tercero deudor. El referido procedimiento había finalizado con la adjudicación a la comunidad de tres fincas sitas en la citada localidad coruñesa, sobre las que se había tomado anotación preventiva de embargo, sin que ninguna de ellas estuviera ubicada en la comunidad de propietarios actora. Concretamente, se trataba de una finca rústica, una casa y una cuota de un local destinado a garaje.

El registrador de la propiedad suspendió la inscripción reflejando en su nota de calificación que las comunidades carecen de personalidad jurídica, relacionando los requisitos que deben concurrir para admitirse la antedicha titularidad transitoria:

    a) que se trate de una ejecución judicial.

    b) que se esté ante un embargo por deudas de uno de los copropietarios, en mayor medida derivadas del impago de las cuotas de gastos generales.

    c) que se trate del embargo de un bien situado en el mismo edificio de la comunidad ejecutante.

Estos requisitos enumerados por el registrador son los que anteriormente fueron tenidos en cuenta en la RDGRN de 12 de febrero de 2016 (BOE de 10 de marzo) para efectuar una anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios sobre un inmueble perteneciente a la misma, por deudas contraídas por uno de los copropietarios en concepto de cuotas de gastos generales.

Sin embargo, el objetivo de este comentario es poner de relieve el hecho de que la DGRN va un paso más allá en la Resolución de 26 de julio de 2017 pues aunque recuerda que, excepcionalmente, ha admitido inscripciones o anotaciones transitorias de mero puente, en esta ocasión amplía los límites de la capacidad procesal de las comunidades de propietarios y su correspondiente reflejo tabular.

Esta ampliación se verifica, en primer lugar, al poner el acento el Centro Directivo en el hecho de que para que se proceda a la adjudicación del inmueble a favor de la comunidad ha de existir un crédito del que ésta sea titular, siendo indiferente el concepto del mismo. Por consiguiente, la novedad está en la admisión de reclamaciones que no se centren exclusivamente en el impago de cuotas comunitarias frente al criterio mantenido con anterioridad. La DGRN argumenta que, de aceptarse la tesis del registrador, se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno.

En segundo término, otro avance que queda plasmado en esta Resolución es la afirmación de que el objeto trabado por la comunidad de propietarios ejecutante no debe ser necesariamente un elemento privativo integrado en la propia comunidad en régimen de propiedad horizontal. De ser así se estaría limitando el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC sin que exista motivo alguno para hacer de peor condición al acreedor-comunidad en régimen de propiedad horizontal que a cualquier otro.

En definitiva, con la RDGRN de 26 de julio de 2017 se amplía el horizonte procesal de las comunidades de propietarios quienes podrán dirigir una demanda judicial frente a cualquier acreedor aunque no sea copropietario, por todos aquellos conceptos que integren la deuda y no exclusivamente por impago de cuotas comunitarias. Asimismo, la comunidad podrá cobrarse el crédito pendiente con cualquier bien que forme parte del patrimonio del deudor, sin que necesariamente tengan que dirigir la ejecución contra los inmuebles del mismo que se encuentren ubicados en la propia comunidad, en el supuesto de ser copropietario.


José Miguel Revilla Torres,
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