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28/03/2024. 18:23:46

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Arrendamiento de industria. Impago de la renta. El TS se pronuncia

Abogada. Coordinadora Jurisprudencia Civil-Mercantil y Contencioso-Administrativo. Departamento de Operaciones Thomson Reuters.

El TS sienta doctrina jurisprudencial en dos recientes sentencias de indudable relevancia en materia de arrendamientos urbanos. Vamos a ellas.

Arrendamiento de industria. Impago de la renta. El TS se pronuncia

Arrendamiento de industria

El recurrente en casación denuncia infracción de la Jurisprudencia relativa a la exclusión de los arrendamientos de industria de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por ende, no susceptibles para el ejercicio de la acción de retracto.

Ratio

El TS, por sentencia de 18 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1655), declara como doctrina jurisprudencial que el régimen legal aplicable a los arrendamientos de industria es el previsto en el CC, con exclusión de la LAU 1994.

El hecho de que en la LAU 1994 no se haya determinado expresamente su exclusión (a diferencia de lo recogido en la norma de 1964, donde la exclusión es tajante) no impide recordar que con base en el art. 3 de la Ley de 1994, no es posible equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

La diferencia entre el arriendo de local de negocio y el de industria radica en que en el primero lo que se cede es elemento inmobiliario, en cambio, en el segundo el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora: por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación. A mayor abundamiento, el contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil.

Desahucio por falta de pago de la renta

El supuesto sometido a casación es un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas promovido después de otro procedimiento en el que ya se había declarado enervada la acción conforme al art. 22.4 LEC de 2000. ¿Cabe resolver el contrato si el inquilino consigna la renta debida con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal?

Ratio

El TS, por sentencia de 26 marzo 2009 (PROV 2009 218647), declara que cabe la resolución arrendaticia y cita su sentencia de 24 de julio de 2008 (RJ 20084625) en la que también había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado una sola mensualidad de renta que se abonó después de interpuesta la demanda. La sentencia citada y aplicada contiene el siguiente pronunciamiento: " Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas."

El Alto Tribunal fundamenta que al haberse estipulado expresamente en el contrato un plazo máximo para pagar bajo sanción de facultar al propietario para incoar el desahucio, el mero retraso se considera incumplimiento pleno de sus obligaciones y por tanto no hay abuso del derecho si el arrendador activa la resolución del arrendamiento.

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