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27 de Enero de 2020

Balance de los diez años de la SOCIMI en España

  • La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMIs dio vida al vehículo de inversión inmobiliaria por excelencia.
  • Esperamos que sus efectos positivos continúen desplegándose durante los años venideros.

En el año 1961 se introdujo en Estados Unidos el denominado Real Estate Investment Trust (REIT), cuyo objetivo era facilitar a los inversores en el mercado inmobiliario el mismo tratamiento que existía para los fondos de inversión, buscando democratizar la inversión en este sector e impulsar el mercado inmobiliario. Desde entonces y hasta la fecha, han sido XX países los que han optado por introducir este régimen en su regulación nacional, siendo el más reciente el caso de Portugal.

Carolina Oliver de la Lastra,
Abogada de Fiscal de Pérez-Llorca


Centrándonos en el mercado español, procede echar la vista atrás y recordar que el REIT se implantó en España en octubre de 2009, a través de la figura denominada Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). En concreto, la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMIs dio vida al vehículo de inversión inmobiliaria por excelencia, destinado concretamente al mercado del alquiler.

Un éxito limitado en sus inicios

Durante sus primeros años de vigencia, el éxito de las SOCIMIs en España fue bastante reducido, por no decir nulo. De hecho, desde 2009 hasta 2013, el número de entidades acogidas al régimen fiscal especial de SOCIMIs no llegó a 20. El problema fundamental de la regulación en ese momento era que no se trataba de un régimen REIT al uso, sino que tenía una serie de particularidades que lo hacían difícil de entender para inversores extranjeros, además de otros requisitos de difícil cumplimiento como, por ejemplo, el capital social mínimo de 15 millones de euros o las limitaciones a financiación o número de activos.

Es por ello que poco tiempo después, la Ley de SOCIMIs inicialmente concebida se vio modificada por las medidas introducidas por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias. Estas medidas supusieron la flexibilización del régimen legal y fiscal, equiparándolo a los regímenes REIT al uso, donde la tributación se desplaza al inversor con la obligación de repartir dividendos.

Fue entonces cuando la SOCIMI pudo desplegar por completo sus efectos en España. Debemos partir de la base de que las SOCIMIs son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Su objetivo principal es impulsar el mercado del alquiler residencial en un país como el nuestro en el que, el promedio de personas que reside en viviendas de alquiler es significativamente inferior al de la media europea. Como es sabido, España es un país en el que la mayoría de ciudadanos opta por comprar su propia vivienda, en vez de alquilar. Según datos del Banco de España, la proporción de población que en 2017 residía en vivienda de alquiler era del 22,9 %, mientras que el promedio en la Unión Europea era del 30,7 %, estando Alemania (48,6 %), Austria (45 %) y Dinamarca (37,8 %) a la cabeza. Podríamos decir que, desde su constitución en España, las SOCIMIs han contribuido muy positivamente a la profesionalización del sector y a que el porcentaje de viviendas en alquiler en España haya aumentado paulatinamente, a pesar de que los porcentajes alcanzados aún quedan lejos de los porcentajes europeos.

Inversión en activos inmobiliarios

Adicionalmente, las SOCIMIs logran otros objetivos como facilitar el acceso de los ciudadanos a la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler.  Para lograr estos objetivos se exige el cumplir con determinados requisitos de inversión (el denominado test de activos y rentas) y de distribución mínima de dividendos. Todo ello ha llevado a que, actualmente, tras haber cumplido recientemente diez años de vida, el número de SOCIMIS cotizadas o listadas en los distintos mercados en España se aproxime a la centena.

Es cierto que se especula mucho sobre las medidas que introducirá el nuevo gobierno, pero consideramos que el balance de estos años es muy positivo y que modificar sustancialmente el régimen SOCIMI nos pondría en una situación de desventaja en una situación donde los principales países de nuestro entorno tienen regímenes REITs estándar.

Así, esperamos que sus efectos positivos continúen desplegándose durante los años venideros, de tal forma que se conviertan, cada vez más, en opciones de inversión para el público en general y sigan contribuyendo a la dinamización del mercado de alquiler residencial.

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Carolina Oliver de la Lastra,
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