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29 de Enero de 2016

Breve análisis del concepto de la dación en pago hipotecaria

Con la crisis económica de mediados de los años 2.000 se produjo un importante y, seguramente, inesperado auge de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de primera ocupación. Ello conllevó un movimiento social y político de muy intensa repercusión en la sociedad española.

Ramón Maciá Gómez,
Magistrado Jubilado
www.ramonmacia.com


No podemos obviar que una gran responsabilidad recae en las entidades financieras; "...al haber concedido créditos hipotecarios en las condiciones más laxas de la historia..." en palabras del Defensor del Pueblo. Es importante destacar que La comisión de Economía del Congreso ha aprobado en abril de 2013 la ley de medida urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios, más conocida como la ley antidesahucios, con los únicos votos a favor del PP. Fue en una sesión tensa y en la que los portavoces de la oposición reiteraron que la ley había sido realizada al margen del diálogo y no soluciona el verdadero alcance del drama de los desahucios.

"Nadie tiene el monopolio de la sensibilidad social", dijo el portavoz del PP, Sr. Vicente Martínez Pujalte, quien destacó que decenas de miles de ciudadanos de beneficiarán de la ley que aprobada. Y el también diputado popular Sr. Teodoro García afirmó que "No esperaba que nadie utilizara el dolor ajeno para hacer política", que indubitadamente aludía al argumento de que el PSOE rechazó en diez ocasiones la dación en pago. En ciertos medios, posteriormente, se hablaba de la "gran mentira de la dación en pago legal". Podemos afirmar que, solamente, años después, con la reunión de la  Sra. Alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, con los responsables de Caixabank se pusieron efectivamente las primeras bases de la dación en pago como medio de saldar la deuda hipotecaria generada en épocas de una pretérita bonanza económica.

En estas líneas y en medio de confusas criticas de los Tribunales Europeos sobre la Legislación Española Hipotecaria, los Abusos de Bancos y prestamistas, las previsibles modificaciones legislativas de los créditos hipotecaros o las responsabilidades de los avalistas o fiadores vamos a hacer una breve parada y examinar un concepto del que se habla mucho y se define muy escasamente; la dación en pago.

Alejándonos de sus connotaciones económicas y su repercusión sobre la viabilidad del cobro de la deuda hipotecaria conviene formular una definición legal sobre el concepto de "dación en pago". Debemos entender, usualmente, que la misma se configura como un método liberatorio de la deuda adquirida para la compra de una vivienda, un préstamo hipotecario, mediante la entrega de la propiedad de la vivienda que viene a avalar dicho préstamo.

Mas genéricamente, la de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Y se considera como una válida como una alternativa, voluntariamente pactada, a la ejecución hipotecaria, por medio de la cual la entidad financiera no sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por el mismo en una subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda. En el fondo, con la figura jurídica de la dación en pago el banco acreedor da por extinguida la deuda hipotecaria al proceder al cambio de la disponibilidad y la titularidad registral del inmueble a su favor con la recepción de las llaves y la firma de las escrituras de propiedad, liberando al hipotecado de la responsabilidad que adquirió con la formalización de la hipoteca.

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos se publicó en el BOE de 10 de marzo de 2012 se refería (art. 2); "...a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor...". Sin embargo, pecaba de la ingenuidad de exigir "buenas prácticas" en la actividad bancaria; cosa que no se ha llevado, en su integridad al efecto, siendo sustituidas e impuestas éstas por la presión ciudadana. Además fijaba unas medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, unas medidas fiscales, un procedimiento de ejecución o un acceso al arrendamiento de viviendas, excesivamente complejos.

Una cuestión esencial es la de que si puede el deudor hipotecario liberarse de su deuda entregando las llaves de su casa al banco o esto sólo es posible previo acuerdo del deudor con la entidad financiera siendo ésta, por definición, convencional o voluntaria. En efecto; la concepción de una posibilidad pactada y nunca impuesta se basa en el principio clásico que pasó a través del derecho medieval a la generalidad de los ordenamientos jurídicos modernos, entre ellos al español según el cual el deudor no puede entregar una cosa por otra contra la voluntad del acreedor.

Sin embargo, ya en Derecho Romano existió, en otra época de grave crisis económica, la de Justiniao,  la dación en pago necesaria, legal o forzosa, que fue admitida si bien, mas tarde, la figura fue derogada de los Ordenamientos Civiles Napoleónicos por ser aparecer como contraria al libre comercio y a la autonomía privada.

Durante la crisis se ha generado un intenso debate social y jurídico sobre qué trato dar al deudor hipotecario, poniendo el punto de mira sobre un principio tradicional que no había sido discutido en épocas de normalidad económica. A partir de 2010 se produjeron una serie de pronunciamientos judiciales que, tras la adjudicación de la vivienda habitual del deudor ejecutado al banco ejecutante, denegaron la prosecución de la ejecución, dejando sin efecto el principio de responsabilidad patrimonial universal y dando virtualidad, sin mencionarla, a la dación en pago. Otros organismos y entidades, entre ellos diferentes asociaciones ciudadanas (PAH, Stop desahucios, etcétera), requirieron insistentemente la adopción de la dación en pago generalizada, dando lugar a una iniciativa legislativa popular citada que se llegó a tramitar en el Parlamento.

Recordemos, como ya se ha adelantado, que en este contexto, el Gobierno del PP, en 2012, recogió por primera vez la dación en pago "legal" como último recurso, tras la reestructuración y la quita, en el entorno del llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias. Se acepta a favor del deudor en el que concurre una serie de requisitos que son, sin duda, muy exigentes y restrictivos. Prueba de ello son las múltiples modificaciones posteriores centradas, precisamente, en ampliar el ámbito de aplicación de la norma a través de la flexibilización de dichos requisitos. A pesar de las modificaciones, los requisitos de carácter personal y económico siguen siendo excesivamente exigentes y restrictivos y producen cierta confusión, con diversas y constantes modificaciones prácticas y legales, lo que genera inseguridad jurídica entre los destinatarios de las normas en la medida en que situaciones prácticamente iguales han recibido tratamientos diferentes.

En definitiva, señalar que estas tímidas medidas adoptadas no han frenado las ejecuciones hipotecarias en relación con la vivienda habitual de manera significativa y que, ahora, se hace necesaria la formulación legal como figura imperativa de la dación en pago como medio liberatorio de la deuda hipotecaria si no queremos vivir en una sociedad de deudores permanentemente empobrecidos y de acreedores asfixiados por la excesiva acumulación de propiedades inmuebles improductivas.


Ramón Maciá Gómez,
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